大廈物業(yè)服務合同
甲方：深圳市福田區(qū)景洲大廈業(yè)主委員會
乙方：深圳市金風帆物業(yè)管理發(fā)展有限公司
經(jīng)深圳景洲大廈業(yè)主大會2003年10月18日投票表決，深圳市金風帆物業(yè)管理公司獲得深圳景洲大廈物業(yè)管理服務權(quán)。管理服務期限為3年零2個月，從2003年11月1日起，至從2006年12月31日截止。為保障景洲大廈物業(yè)管理服務正常運行，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《物業(yè)管理條例》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則等國家、地方法律、法規(guī)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方達成以下合同條款。
第一條 物業(yè)基本情況
小區(qū)位置：深圳市福田區(qū)新洲北輔道商報東路。
占地面積：5208平方米
建筑面積：52704.65平方米
裙樓面積：2811.29平方米（其中海逸城：2412.75m2、中行：396.54m2）；
住宅面積：43019.75平方米（其中A座：20172.83m2、B座：22846.92m2）；
住宅戶數(shù)：443戶（其中業(yè)主活動用房1戶、管理處用房1戶、保安宿舍2戶）（截止2003年10月28日，業(yè)主入伙戶數(shù)435戶，4戶未入伙）
物業(yè)類型：裙樓2層為小區(qū)配套商業(yè)用房；塔樓2棟為純商品住宅。
特別備注：以上數(shù)字如有不實，以大廈竣工驗收報告數(shù)字為準。
第二條 物業(yè)管理服務項目
1.承擔景洲大廈房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等）的維修、養(yǎng)護和管理。
2.承擔景洲大廈房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、污水管、垃圾庫、抽風排煙道、共用照明、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設施設備、電梯、供水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。
3.承擔景洲大廈規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場等）的維修、養(yǎng)護和管理。
4.承擔景洲大廈規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務設施的維修、養(yǎng)護和管理。
5.承擔景洲大廈公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。小區(qū)消殺。公共區(qū)域綠化等。
6.承擔景洲大廈交通、車輛行駛、停泊及管理。
7.對景洲大廈實行24小時封閉式管理，對景洲大廈規(guī)劃紅線內(nèi)范圍進行全天候監(jiān)控巡視，實行外來人員檢查登記出入制度，配合和協(xié)助公安機關(guān)做好小區(qū)保安工作。
8.為景洲大廈業(yè)主提供社區(qū)文化娛樂服務。
9.做好景洲大廈物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料的建立、保存。
10.做好政府法規(guī)和行業(yè)政策所規(guī)定的應由物業(yè)管理公司承擔的其它事項。
第三條 物業(yè)管理服務標準
乙方提供的物業(yè)管理服務按深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)考評標準執(zhí)行，詳見附件一：深圳市住宅局文件（深住[1997]13號）。其他未盡事宜見附件二：《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務標準》。
第四條 物業(yè)管理服務費及其管理
1.經(jīng)甲乙雙方協(xié)商決定，景洲大廈物業(yè)管理服務費按如下標準收�。鹤≌飿I(yè)每平方米2. 30元/月。商業(yè)物業(yè)每平方米5. 00元/月。
2.景洲大廈物業(yè)管理服務費由乙方直接向業(yè)主收��；乙方應在每月10日前，向繳費業(yè)主提供上月物業(yè)服務收費明細帳單并接受業(yè)主查詢。乙方必須按政府規(guī)定、程序收費，不得亂收費，做到計費準確，收費公開透明。
3.業(yè)主應自覺按時繳納物業(yè)管理服務費，不得拖欠。逾期欠費業(yè)主將按每日萬分之五的標準計算繳納滯納金。乙方有權(quán)對欠費期超過1個月的業(yè)主進行公示通報；對欠費期超過3個月的業(yè)主，可提起訟訴進行追討，敗訴方除補繳納物業(yè)管理費外，還應承擔勝訴方合理的律師費用。
4.景洲大廈兩座塔樓屬純住宅高層樓宇，樓內(nèi)二次加壓供水屬繳費業(yè)主投資所為，對故意拖欠物業(yè)管理服務費及水費，拒不改正者，對長期改變原住宅使用功能在景洲大廈住宅樓內(nèi)開工廠、辦公司，拒不搬遷的商業(yè)用水、用電戶，經(jīng)業(yè)主委員會同意或水務部門授權(quán)，乙方有權(quán)停止供水服務，并報請供電部門，要求對其停止供電。
5.甲方應協(xié)助乙方催繳物業(yè)管理服務費，甲方承諾不慫恿、煽動業(yè)主不繳物業(yè)管理服務費，反對"吃霸王餐"無理拖欠物業(yè)管理服務費，侵害其他繳費業(yè)主的合法權(quán)益。乙方應作好欠費業(yè)主的催繳、統(tǒng)計、記賬工作，景洲大廈物業(yè)管理服務費的欠繳戶數(shù)（僅限空置、拍賣問題房）在一個管理年度期間最多不得超過20戶，否則，超過部分的管理費以傭金抵扣。
6.乙方應按規(guī)定購買車場保險、小區(qū)公共設備、設施等財產(chǎn)保險，按規(guī)定為其員工辦理普通社會保險（按深圳相關(guān)標準）和人身意外保險（每人100元/年）。保險費列入物業(yè)管理服務成本費開支。
7.乙方應按政府、行業(yè)法規(guī)，如實列支物業(yè)管理服務成本費用，按政府規(guī)定提取10%的物業(yè)管理服務傭金，不得隱瞞物管收入，虛報多報支出費用。乙方弄虛作假，亂收費，做假賬，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)甲方有權(quán)單方解除雙方合同關(guān)系。
8.景洲大廈物業(yè)管理服務費所有收支賬目，按政府規(guī)定由乙方每3個月向業(yè)主公布一次（張貼時間不少于1個月），賬目公布前送交業(yè)主委員會審核備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前，特殊情況延遲公布賬目需書面告知業(yè)主委員會。乙方不公布賬目，業(yè)主有權(quán)暫停支付物業(yè)管理服務費。
9.甲方有權(quán)聘請獨立會計審計機構(gòu)每年對上述帳目進行查驗審核一次，審計費用在物業(yè)收費中支出。乙方提供的帳務虛假或嚴重失實的，將構(gòu)成甲方解除合同的合理理由。
第五條 專項本體維修基金的收支管理
1.景洲大廈專項本體維修基金按政府收費標準，每平方米0.25 元，隨物業(yè)管理服務費一齊由乙方直接向業(yè)主收取，然后以業(yè)主委員會名稱單獨建帳列項，按政府規(guī)定的專項本體維修基金使用范圍�？顚Ｓ�。
2.景洲大廈專項本體維修基金的使用，按物管公司先立項報價，業(yè)主委員會審核簽字后才實施的程序進行運作。
3.景洲大廈專項本體維修基金的收支、使用賬目，每3個月由業(yè)主委員會向業(yè)主公布一次（張貼時間不少于1個月），接受全體業(yè)主的監(jiān)督，賬目公布前由業(yè)主委員會送交物業(yè)管理公司核查備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前。
4.業(yè)主拖欠專項本體維修基金的，由乙方按照拖欠物業(yè)管理服務費的規(guī)定辦法進行處理。
5.景洲大廈公用設施專用基金（指用于深圳市住宅區(qū)公用設施專用基金管理規(guī)定指定項目）由業(yè)主委員會負責向開發(fā)商追討。在大廈須動用該專用基金時，且原大廈開發(fā)商拒絕支付該專用基金的情況下，由業(yè)委會負責。
第六條 業(yè)主共有物業(yè)收入及其管理
1.景洲大廈停車場屬大廈配套的公共設施，其產(chǎn)權(quán)屬景洲大廈業(yè)主共同所有。景洲大廈停車場及公共場地出租的所有稅后收入歸景洲大廈業(yè)主所有，以業(yè)主委員會的名稱單獨建帳列項。
2.景洲大廈停車場及業(yè)主共有物業(yè)，甲方委托乙方代為管理（出租），并參照政府物業(yè)管理服務規(guī)定，按收入的10%提取車場管理服務費。
3.景洲大廈停車場及業(yè)主共有物業(yè)出租的收入（除應繳稅收和乙方提取10%的車場管理服務費外），和專項本體維修基金分別立項合并使用，用于景洲大廈新增改造項目和補貼物業(yè)管理使用，原則上每年提留30萬元（含本體維修基金）作積累，為今后大廈電梯更換、墻體維修儲備資金。如年度出現(xiàn)管理費不足，由業(yè)主委員會從車場收入（含本體維修基金）中劃撥。
第七條 業(yè)主委員會經(jīng)費的收支管理
1.景洲大廈業(yè)主委員會按政府有關(guān)規(guī)定"每年每戶8元"的標準，在物業(yè)管理費中，提取業(yè)主委員會活動經(jīng)費。業(yè)主委員會活動經(jīng)費的`收支情況，由業(yè)主委員會按季向業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
2.景洲大廈業(yè)主委員會主任每月領(lǐng)取500元職務津貼，用于交通、通訊等方面的補貼。職務津貼在物業(yè)管理服務費中立項列支。
第八條 業(yè)主委員會自律承諾
1.景洲大廈業(yè)主委員會全體成員應同物業(yè)管理服務公司加強溝通，相互尊重；不得利用監(jiān)督權(quán)以權(quán)謀私，不得在本大廈物管隊伍中安插親友。
2.景洲大廈業(yè)主委員會全體成員不得免交、少交物管服務費和停車費，不得無理干涉物業(yè)管理公司的正常經(jīng)營；不得無理煽動業(yè)主不交物業(yè)管理服務費。
3.業(yè)主委員會不得從事于物業(yè)管理服務監(jiān)督無關(guān)的經(jīng)營活動。
4.業(yè)主委員會應按政府有關(guān)規(guī)定進行換屆選舉，并制定《業(yè)主公約》，對全體業(yè)主產(chǎn)生約束效力。
第九條 金風帆物業(yè)管理公司自律承諾
1.金風帆物業(yè)管理公司應同景洲大廈業(yè)主委員會及全體業(yè)主加強溝通，相互尊重；接受景洲大廈業(yè)委會和全體業(yè)主的監(jiān)督；
2.金風帆物業(yè)管理公司承諾，不作假帳、亂收費，定期公布物管帳目，嚴格按深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)標準提供管理服務。加強大廈治安巡邏管理，若因物業(yè)安全管理違規(guī)、失職、脫崗，造成業(yè)主家中被盜，財產(chǎn)損失和其它意外事故，除現(xiàn)金、有價證券、珠寶、古董外，乙方將承擔賠償責任。若因物業(yè)車場管理責任，造成業(yè)主車輛被盜，乙方將承擔賠償責任。承諾小區(qū)治安消防重大責任事故發(fā)生率為零。
3.金風帆物業(yè)管理公司承諾，不得干涉業(yè)主委員會的正常監(jiān)督、維權(quán)活動。
4.乙方對小區(qū)的改造計劃須征得業(yè)委會同意后方可實施。
第十條 合同的終止、續(xù)約與交接
1.景洲大廈物業(yè)管理服務合同到期后，雙方合同關(guān)系即終止。乙方應提前10天按政府、行業(yè)法規(guī)，填報固定資產(chǎn)、辦公、設備、大廈資料等交接清單，送業(yè)主委員會審核。大廈物業(yè)收費財務帳目，應于合同終止后的10日之內(nèi)，送交業(yè)主委員會審核，由業(yè)主委員會聘請專業(yè)財務公司進行審計。
2.乙方愿意續(xù)簽合同，應在合同到期前60天，書面通知業(yè)主委員會。由業(yè)主委員會召開業(yè)主大會（合同到期前30天召開）進行表決確認。管理服務期間無重大失職過失，無賬務弄虛作假，表決結(jié)果業(yè)主滿意率達到法定三分之二的，由業(yè)主委員會直接同乙方續(xù)簽合同。
3.業(yè)主大會表決，業(yè)主滿意率達不到三分之二，原合同到期后自行終止。由業(yè)主委員會另行招聘物業(yè)管理服務公司。
4.新老物業(yè)管理公司的交接過渡期最長為2個月，原物業(yè)管理公司應提供過渡期物業(yè)管理服務；2個月過渡期滿后，必須按規(guī)定進行交接、撤離。
第十一條 雙方爭端與解決方式
1.一方單方解除合同的理由不充分的，另一方有權(quán)請求賠償損失。
2.乙方未給予甲方交接過渡期而擅自停止物業(yè)管理服務的，應向甲方賠償損失，損失難以計算的，按照全體業(yè)主一個月物業(yè)管理服務費總額計算。
3.乙方服務未達到服務標準，給物業(yè)共同利益造成損害的，應向甲方賠償損失；給業(yè)主個人造成損害的，應向業(yè)主個人賠償損失。
4.甲方、乙方以及業(yè)主因物業(yè)服務發(fā)生爭議的，應平等協(xié)商解決。協(xié)商不成的，任何一方均可向物業(yè)所在地法院提起訴訟，判決結(jié)果對各方均有約束力。
第十二條 其他事項
1.本合同所有附件均為本合同的組成部分，具有合同同等的法律效力。
2.乙方可制訂約束其內(nèi)部工作人員的管理辦法和操作規(guī)程以履行本合同。乙方在業(yè)主公約與本合同以外制訂涉及業(yè)主權(quán)利義務的物業(yè)管理辦法的，以及向業(yè)主收取本合同約定以外的其他費用的，應獲得甲方批準。
3.本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，一份交政府主管部門備案，三份合同具同等效力。本合同自甲乙雙方簽字并蓋章起生效，對甲乙雙方及景洲大廈全體業(yè)主具有約束力。
甲方：深圳市福田區(qū)景洲大廈乙方：乙方：深圳市金風帆物業(yè)管理
業(yè)主委員會發(fā)展有限公司
負責人： 負責人：
簽署日期： 年 月 日 簽署日期:
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