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買賣合同

二手房買賣合同中違約金過高應(yīng)該怎么調(diào)整

時間:2021-06-23 18:47:21 買賣合同 我要投稿

二手房買賣合同中違約金過高應(yīng)該怎么調(diào)整

  二手房買賣合同中的違約行為主要包括違約解除合同、逾期付款和逾期交付使用房屋三種類型。合同約定違約金數(shù)額或者計算方法的,一般以合同約定為準。但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定,約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。

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  如何確定違約金是否過分高于實際損失呢?

  《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定:當事人以約定違約金過高為由請求減少的,應(yīng)當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。這些具體規(guī)定既符合公平原則,符合國情,又有利于法官辦案中有法可依。以上規(guī)定雖然僅僅適用于商品房買賣合同,但對于二手房買賣也是具有參考價值的。類似的地方性規(guī)定還有,江蘇省高級人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的討論紀要(一)(蘇高法審委[2005]16號)第二十八條也明確規(guī)定“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的,可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過分高于造成的損失”。盡管目前沒有專門針對二手房買賣合同的違約金規(guī)定或解釋,以上兩條規(guī)定均體現(xiàn)了這樣的`原則,即違約金的調(diào)整標準既要以彌補當事人的損失為基準,又要體現(xiàn)一定的懲罰性,但違約金畢竟是一種合同的違約責任,其懲罰性不能完全等同于侵權(quán)的懲罰性責任,違約責任應(yīng)充分考慮雙方當事人的利益均衡,應(yīng)考慮公平原則,因此,法官在行使調(diào)整的自由裁量權(quán)時應(yīng)體現(xiàn)此雙重性。

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