房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

　　隨著社會(huì)一步步向前發(fā)展，接觸并使用報(bào)告的人越來(lái)越多，報(bào)告成為了一種新興產(chǎn)業(yè)。那么什么樣的報(bào)告才是有效的呢？以下是小編整理的房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告，希望能夠幫助到大家。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告1

　　在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷(xiāo)售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。

　　然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷(xiāo)售的市場(chǎng)依據(jù)。

　　高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平(20xx~20xx)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)：20xx年、20xx年和20xx年常平鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。

　　常平的城市定位及重心南移的.決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

　　根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20xx年、20xx年和20xx年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右;20xx年、20xx年和20xx年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計(jì)算。規(guī)劃20xx年、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕�向南，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

　　生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。

　　常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中20xx年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃 常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門(mén)戶(hù)”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告2

　　一、房地產(chǎn)資產(chǎn)方面：

　�。ㄒ唬┵Y產(chǎn)權(quán)益

　　1、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利在與當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)的注冊(cè)登記情況(查詢(xún)結(jié)果復(fù)印件由有關(guān)檔案部門(mén)蓋章)。

　　2、當(dāng)?shù)赝恋毓芾砭趾灦ǖ耐恋厥褂脵?quán)出讓合同或與原土地使用權(quán)人簽定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，相應(yīng)地塊的宗地紅線圖。

　　3、、土地出讓金付款憑證，例如當(dāng)?shù)赝凉芫职l(fā)出的，表明國(guó)有土地使用權(quán)出讓金已支付的憑證，例如發(fā)票和/或收據(jù)的復(fù)印件。

　　4、、有關(guān)稅務(wù)部門(mén)發(fā)出的土地契稅的納稅收據(jù)復(fù)印件。

　　5、目標(biāo)公司名下的由當(dāng)?shù)赝凉芫诸C發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證。

　　6、其他所有與土地使用權(quán)有關(guān)的文件和報(bào)告等文件。

　�。ǘ�）權(quán)益負(fù)擔(dān)：

　　1、任何關(guān)于物業(yè)的公共記錄查詢(xún)結(jié)果的資料，包括但不限于，關(guān)于土地和房屋產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓和抵押，權(quán)利證件質(zhì)押，及租賃登記(查詢(xún)結(jié)果復(fù)印件由有關(guān)記錄保存部門(mén)蓋章)。

　　2、所有就物業(yè)或其權(quán)利文件設(shè)定的留置、質(zhì)押、抵押以及其他擔(dān)保利益的文件。

　　3、所有就物業(yè)或其權(quán)利文件設(shè)定的抵押、質(zhì)押以及其他擔(dān)保利益的登記證。

　　4、所有關(guān)于影響本物業(yè)的地役權(quán)及約定文件，包括影響本物業(yè)但為其他物業(yè)帶來(lái)利益的地役權(quán)和約定，及加之于其他物業(yè)之上，但為本物業(yè)帶來(lái)利益的地役權(quán)和約定。

　　二、工程建設(shè)審批事項(xiàng)：

　　1、《企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)》。

　　2、項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)及相關(guān)批復(fù)文件。

　　3、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)和審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)。

　　4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

　　5、用地批準(zhǔn)書(shū)。

　　6、土地出讓合同或者土地轉(zhuǎn)讓合同，以及所需的上級(jí)部門(mén)批準(zhǔn)文件。

　　7、土地出讓金繳納憑證。

　　8、土地補(bǔ)償協(xié)議。

　　9、國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。

　　10、建設(shè)用地釘樁通知。

　　11、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　12、交通影響評(píng)審意見(jiàn)和環(huán)境影響報(bào)告表批復(fù)。

　　13、綠化補(bǔ)償、交通規(guī)劃設(shè)計(jì)、人防工程、消防工程等批復(fù)。

　　14、房屋拆遷許可證。

　　15、施工許可證、工程施工協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議、市政施工協(xié)議。

　　16、商品房預(yù)售許可證。

　　17、與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)相關(guān)的其他資料：消防系統(tǒng)驗(yàn)收合格證明、交通管理部門(mén)為停車(chē)區(qū)頒發(fā)的停車(chē)許可證、技術(shù)監(jiān)察部門(mén)出具的電梯安全運(yùn)行許可證、與供電部門(mén)簽訂的《供電協(xié)議書(shū)》、供電設(shè)施合格證、供氣部門(mén)和供水部門(mén)的批準(zhǔn)文件、物業(yè)的服務(wù)合同或維修合同（例如清潔，園藝/景觀，機(jī)械服務(wù)等）以及與物業(yè)各個(gè)有關(guān)部分相連接的道路、電力、排污落水、天然氣、供水和電信接口的位置。

　　三、非房地產(chǎn)資產(chǎn)方面：

　　（一）有形資產(chǎn)

　　1、房屋、設(shè)備、辦公用品等所有非房地產(chǎn)有形資產(chǎn)的.詳細(xì)清單。

　　2、所有原始發(fā)票、買(mǎi)賣(mài)合同或其他與非房地重大有形資產(chǎn)有關(guān)的重要合同的復(fù)印件。

　　（二）無(wú)形資產(chǎn)（不作為調(diào)查重點(diǎn)）

　　1、目標(biāo)公司所擁有的商標(biāo)、專(zhuān)利、著作權(quán)的權(quán)利文件的復(fù)印件。

　　2、許可使用和/或轉(zhuǎn)讓合同的復(fù)印件。

　　3、所涉及的任何侵權(quán)訴訟或其他任何已知的侵權(quán)索賠的文件資料。

　　4、非房地產(chǎn)資產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告（如有）的復(fù)印件。

　　四、目標(biāo)公司基本情況：

　　1、目標(biāo)公司最初設(shè)立時(shí)的主管部門(mén)批準(zhǔn)文件（如有）、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照正本和副本、房地產(chǎn)資質(zhì)證書(shū)等。

　　2、工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的經(jīng)過(guò)20xx年年檢的最新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)等。

　　3、目標(biāo)公司章程和股東出資設(shè)立目標(biāo)公司的協(xié)議（如有）及有關(guān)目標(biāo)公司章程及股東出資設(shè)立目標(biāo)公司的協(xié)議的任何修訂、補(bǔ)充和更改。

　　4、目標(biāo)公司注冊(cè)資本到位的所有驗(yàn)資報(bào)告以及與固定資產(chǎn)出資相關(guān)的評(píng)估報(bào)告、集體資產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)評(píng)估報(bào)告的批準(zhǔn)或備案文件（如有）。

　　5、目標(biāo)公司的股東名冊(cè)以及各股東的出資比例；目標(biāo)公司股東變動(dòng)的情況和所有有關(guān)股東變動(dòng)的法律文件（包括但不限于政府批準(zhǔn)文件和股權(quán)交易文件）。

　　6、目標(biāo)公司自然人股東的身份證明。

　　7、目標(biāo)公司股東會(huì)的全部決議。

　　8、目標(biāo)公司現(xiàn)任董事會(huì)成員名單及所有董事會(huì)決議。

　　9、目標(biāo)公司目前的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。

　　10、目標(biāo)公司在有關(guān)政府部門(mén)的所有登記和證明，包括但不限于稅務(wù)登記（包括國(guó)稅登記證和地稅登記證）、外匯登記、海關(guān)登記等及目標(biāo)公司從有關(guān)政府主管部門(mén)所獲得的所有特許權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)及其他許可文件。

　　11、目標(biāo)公司是否設(shè)立過(guò)任何子目標(biāo)公司、分目標(biāo)公司、辦事處或其他經(jīng)營(yíng)實(shí)體；若有，請(qǐng)?zhí)峁┥鲜鲎幽繕?biāo)公司、分目標(biāo)公司、辦事處或經(jīng)營(yíng)實(shí)體的名單及其最新?tīng)I(yíng)業(yè)執(zhí)照。

　　12、目標(biāo)公司股東是否在其擁有的目標(biāo)公司之股權(quán)上設(shè)置任何質(zhì)押或第三者權(quán)利，若有，請(qǐng)?zhí)峁┡c質(zhì)押有關(guān)的批準(zhǔn)/登記文件及質(zhì)押合同。

　　13、目標(biāo)公司現(xiàn)有股東個(gè)人的高額負(fù)債及為他人借款提供擔(dān)保的所有文件。

　　14、目標(biāo)公司現(xiàn)股東及其家庭成員（包括本人及其配偶的父母、兄弟姐妹）持有其他目標(biāo)公司股權(quán)的情況（目標(biāo)公司或名稱(chēng)、經(jīng)營(yíng)范圍、持股比例及所認(rèn)職務(wù)）。

　　15、目標(biāo)公司現(xiàn)有職工的人數(shù)、勞動(dòng)合同簽定、工資支付以及是否存在勞動(dòng)爭(zhēng)議方面的資料。

　　五、目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)、財(cái)務(wù)狀況

　　1、目標(biāo)公司最新的財(cái)務(wù)報(bào)表（包括但不限于資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表及利潤(rùn)分配表）。

　　2、目標(biāo)公司融資情況和有關(guān)文件，包括但不限于所有的尚未全部履行完畢的貸款合同、融資合同及其他形式的資金融通合同和其他形式的文件，將要或者準(zhǔn)備簽訂的貸款合同、融資合同及其他形式的資金融通合同的描述（包括但不限于金額、發(fā)生的時(shí)間、資金融通的形式、債權(quán)人等）。

　　3、目標(biāo)公司向第三人所提供的任何形式的擔(dān)保情況及文件，包括但不限于保證、抵押、質(zhì)押、留置等；前述文件包括但不限于擔(dān)保之所有合同、文件、抵押和質(zhì)押證明等（如有）。

　　4、目標(biāo)公司是否存在重大違約行為，如有，請(qǐng)?zhí)峁┫嚓P(guān)合同、協(xié)議及違約事宜，前述違約行為包括但不限于逾期債務(wù)等。

　　六、目標(biāo)公司稅務(wù)狀況

　　1、目標(biāo)公司的稅務(wù)登記證（包括國(guó)稅和地稅稅務(wù)登記證）。

　　2、目標(biāo)公司設(shè)立至今的納稅結(jié)算表（如有）。

　　3、目標(biāo)公司持有的所有減免稅批文或證明（如有）。

　　4、目標(biāo)公司在對(duì)外采購(gòu)及銷(xiāo)售過(guò)程中是否有未開(kāi)立或索取發(fā)票的情況，若有，請(qǐng)?zhí)峁┌l(fā)生時(shí)間、金額、財(cái)務(wù)處理方法，以及相關(guān)收據(jù)或收條的復(fù)印件。

　　5、目標(biāo)公司任何時(shí)期所接到的所有稅務(wù)部門(mén)簽發(fā)的有關(guān)目標(biāo)公司的所得稅、營(yíng)業(yè)稅、增值稅或消費(fèi)稅的欠稅通知、欠稅罰單。

　　6、稅務(wù)部門(mén)或政府主管部門(mén)任何時(shí)期對(duì)目標(biāo)公司所進(jìn)行的所有稅務(wù)審計(jì)調(diào)查和與該審計(jì)有關(guān)的文件。

　　七、目標(biāo)公司的重要合同

　　1、尚未履行完畢的土地、工程、借款、出售、租賃等重要合同。

　　2、抵押、質(zhì)押、保證等擔(dān)保合同。

　　3、公司與關(guān)聯(lián)人之間、公司內(nèi)部的重要合同、各類(lèi)協(xié)議。

　　4、可能對(duì)公司的資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益和經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生重大影響的其它合同。

　　八、涉及目標(biāo)公司的訴訟、爭(zhēng)議及處罰

　　1、已經(jīng)發(fā)生的訴訟、仲裁、行政處罰等方面的資料。

　　2、所有正在進(jìn)行的訴訟和判決（或裁決）后未執(zhí)行完畢的訴訟案件相關(guān)的文件和資料，如：裁判書(shū)、執(zhí)行裁定等。

　　3、有關(guān)行政處罰的文件和資料，如：行政處罰決定書(shū)、行政復(fù)議決定書(shū)等。

　　4、可能引起訴訟和爭(zhēng)議的事項(xiàng)資料。

　　5、是否存在因訴訟、仲裁或者行政處罰導(dǎo)致其財(cái)產(chǎn)被有關(guān)機(jī)關(guān)采取查封、凍結(jié)、扣押等強(qiáng)制措施的情況。

　　九、目標(biāo)公司的保險(xiǎn)及環(huán)境保護(hù)

　　1、是否辦理了保險(xiǎn)，各項(xiàng)投保資料及繳費(fèi)憑證。

　　2、建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告（如適用）及其批復(fù)（如有）。

　　3、與環(huán)境污染有關(guān)的重大事故情況，與環(huán)保有關(guān)的處罰/費(fèi)用的詳情。

　　十、其它與并購(gòu)企業(yè)相關(guān)并且在并購(gòu)前需要調(diào)查的事項(xiàng)

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房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告3

　　前言

　　XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的同時(shí)，人們不得不冷靜下來(lái)思考一些問(wèn)題：這種發(fā)展是否是可持續(xù)的？人口發(fā)展與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度是否適應(yīng)？城市文化和城市文明如何在城市建設(shè)中體現(xiàn)？市住建局會(huì)同相關(guān)部門(mén)對(duì)XXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了初步調(diào)查。

　　一、XXX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況

　�。ㄒ唬�XXX市概況

　�。ǘ�）XXX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)

　　居民生活水平不斷改善。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到1.3萬(wàn)元，增長(zhǎng)8.5%，農(nóng)村居民人均純收入6000元，增長(zhǎng)13%。人均住房建筑面積24.8平方米，比上年增加0.8平方米。

　　由上表分析可知，XXX市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,近年發(fā)展速度加快，20xx年起國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)在10%以上。

　　由上表分析可知，XXX市城市建設(shè)加快，一拖、新能源汽車(chē)等多個(gè)大項(xiàng)目落戶(hù)我市，固定資產(chǎn)投資持續(xù)加大。

　　由上表可知，XXX市城市人民生活水平持續(xù)穩(wěn)步提高，收入不斷增長(zhǎng)，消費(fèi)能力增長(zhǎng)迅速。

　�。ㄈ�）XXX市"十二五"期間城市建設(shè)主要目標(biāo)

　　"十二五"時(shí)期，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)是：經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)，新型工業(yè)化進(jìn)程加快，服務(wù)業(yè)明顯升級(jí)，城市環(huán)境優(yōu)美，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活水平顯著提高，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，把我市建設(shè)成國(guó)家重要的裝備工業(yè)基地和綠色食品產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家生態(tài)園林城市、全國(guó)聞名的生態(tài)旅游勝地和國(guó)家歷史文化名城。

　　--經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)。在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益、降低能耗、保護(hù)環(huán)境的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。到20xx年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1660億元，年均增長(zhǎng)15%以上。

　　--結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快。堅(jiān)持提升第一產(chǎn)業(yè)、做強(qiáng)第二產(chǎn)業(yè)、做大第三產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。到20xx年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)達(dá)到15.5：45.5：39。

　　--城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。主體功能區(qū)格局初步形成，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，新農(nóng)村建設(shè)成效顯著，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，城鎮(zhèn)化率達(dá)到47%。

　　--可持續(xù)發(fā)展能力增強(qiáng)。森林覆蓋率達(dá)到12%，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到40.5%，晉升為國(guó)家園林城市。

　　--人民生活水平提高。社會(huì)保障體系進(jìn)一步健全，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量普遍提高，居住、交通、教育、文化、衛(wèi)生和環(huán)境條件有較大改善。 （四）我市重點(diǎn)區(qū)域未來(lái)規(guī)劃和建設(shè)

　　1、進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域新中心城市功能，增強(qiáng)城市輻射能力。

　　2、新區(qū)建設(shè)與舊區(qū)改造同步實(shí)施，建設(shè)現(xiàn)代化城市。

　　3、舊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)境不斷完善。

　　4、城市道路、廣場(chǎng)、對(duì)外交通等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，為新世紀(jì)城市建設(shè)快速發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

　　5、圍繞城市水系加快濱水地區(qū)建設(shè)，形成濱水綠化系統(tǒng)，初步形成生態(tài)市、園林城，城市骨架。

　　二、XXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

　�。ㄒ唬�20xx年及近年XXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

　　國(guó)十一條"，從而一系列的調(diào)控政策的緊密出臺(tái)，從調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和抑制商品房?jī)r(jià)格兩個(gè)方面調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這一年，我市認(rèn)真落實(shí)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，有針對(duì)性地解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中的突出問(wèn)題，堅(jiān)持以穩(wěn)定（住房?jī)r(jià)格、投資、消費(fèi)心理）為前提，以調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)為主線，以改善中低收入家庭住房條件為重點(diǎn)，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展為目標(biāo)，把各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策落到實(shí)處。由于措施得力，20xx年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了"住房供求總量基本平衡、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理、住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定、市民購(gòu)房心態(tài)日趨理性，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與我市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展基本適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較協(xié)調(diào)"的預(yù)期目標(biāo)，從快速增長(zhǎng)期進(jìn)入到理性和平穩(wěn)發(fā)展期。

　　1、我市居民人均居住面積情況

　　由上表可知，中心城區(qū)人均居住面積不斷提高，平均每年增長(zhǎng)0.8平方米左右，發(fā)展速度始終處于全省的平均水平。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況

　　從圖中可見(jiàn)，20xx年以前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直保持著較快的增長(zhǎng)幅度，直接促進(jìn)了近幾年我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。在20xx年國(guó)家進(jìn)行一系列的調(diào)控措施后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資略有減少，但通過(guò)召集開(kāi)發(fā)企業(yè)召開(kāi)市場(chǎng)形勢(shì)分析座談會(huì)，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)依然看好。

　　3、商品房市場(chǎng)情況

　　----土地市場(chǎng)供應(yīng)情況 -----商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)情況

　　近年房地市場(chǎng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)情況

　　-----商品房銷(xiāo)售情況

　　商品住房購(gòu)買(mǎi)主體：我市商品住房的銷(xiāo)售主體以本市和外縣為主，占全市去年商品住房銷(xiāo)售套數(shù)的85.1%以上。外地人士購(gòu)買(mǎi)房屋僅占14.9%。購(gòu)房消費(fèi)者大多為剛性需求，但也有部分為投資性和投機(jī)性購(gòu)房，我們通過(guò)委托 （二）現(xiàn)階段我市居民房地產(chǎn)市場(chǎng)需求（問(wèn)卷調(diào)查形式）

　　我們協(xié)調(diào)市直機(jī)關(guān)工委和城調(diào)隊(duì)等相關(guān)部門(mén)，區(qū)分不同階層，從家庭收入、住房情況、戶(hù)型選擇、環(huán)境要求等方面總結(jié)出20余個(gè)問(wèn)題進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷7000份，回收有效問(wèn)卷6400份，其中有意購(gòu)房問(wèn)卷2886份，占45%，無(wú)意購(gòu)房問(wèn)卷3514份，占55%。

　　---家庭收入情況

　　----調(diào)查對(duì)象目前居住面積

　　從上圖可以看出，目前居住面積23平方米以下的占27.6％，而人均居住面積在23平方米以上的占72.4％，占絕大多數(shù)。

　　----購(gòu)房目的

　　解決住房問(wèn)題的占54%，改善居住條件的占38%，投資性購(gòu)房占8%。

　　上圖可以看出，希望改善居住環(huán)境的購(gòu)房意向者占38%，說(shuō)明消費(fèi)者已經(jīng)開(kāi)始認(rèn)識(shí)到在滿(mǎn)足基本居住的情況下，需要更好的居住環(huán)境。投資客戶(hù)占到8%，在當(dāng)前宏觀調(diào)控出臺(tái)系列政策后，回歸到比較理性的狀況。

　　----購(gòu)買(mǎi)房屋的類(lèi)型

　　----希望購(gòu)買(mǎi)房屋的面積

　　從上圖可以看出，絕大多數(shù)消費(fèi)者考慮120㎡以下的中小戶(hù)型住宅（占86.4%）。

　　----購(gòu)買(mǎi)房屋能承受的單價(jià)

　　3500以下的占65.3%，3500-4500占20.6%，4500-5500占9.6%，5500元以上的占4.5%。

　　能承受房屋單價(jià)在4500元/㎡以下的占86%，占絕大部分。

　　----擬購(gòu)買(mǎi)房屋區(qū)域

　　選擇中華路以北(A)的占8.8%，中華路以南民航路以北(B

　　從上圖可以看出，我市大部分居民比較看好沿勞動(dòng)湖區(qū)域，另外學(xué)區(qū)房和傳統(tǒng)意義上的市中心地帶還是主要選擇。

　　----理想的起居室（客廳）面積

　　----理想的臥室面積

　　----選擇房屋裝修

　　希望開(kāi)發(fā)商裝修好的占42.7%，希望買(mǎi)了自己裝修的占57.3%。

　　----采暖方式選擇

　　喜歡傳統(tǒng)熱水供熱的占45.9%，喜歡供熱計(jì)量式的占42.5%，喜歡電采暖方式的占5.2%，喜歡天然氣采暖方式的占6.4%。

　　從上圖可看出，選擇傳統(tǒng)供熱方式的占近一半，而熱計(jì)量方式正被廣大市民所接受。

　　三、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素

　　---土地政策：

　　3月10日，國(guó)土資源部再次出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》。該通知明確規(guī)定了開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開(kāi)發(fā)商將被"凍結(jié)"等19條內(nèi)容。該《通

　　知》的出臺(tái)主要是落實(shí)"國(guó)11條"精神，增強(qiáng)土地政策參與房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的針對(duì)性和靈活性，增加保障性為重點(diǎn)的住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率，促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)有序運(yùn)行。

　　9月27日，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》。《通知》明確，企業(yè)違約開(kāi)發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競(jìng)買(mǎi)資格。從此通知不難看出，在未來(lái)土地競(jìng)買(mǎi)過(guò)程中，國(guó)土部門(mén)將采取更為嚴(yán)格的土地競(jìng)買(mǎi)資格審查。

　　-----房地產(chǎn)政策：

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于20xx年4月13日發(fā)布實(shí)施《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》。《通知》明確要求各地加強(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。今后，未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取訂金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管是政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的重要手段，對(duì)維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，我國(guó)部分城市出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為。為此，《通知》要求各地切實(shí)負(fù)起責(zé)任，加大查處力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。

　　4月17日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》�！锻ㄖ�》明確，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫

　　停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。國(guó)務(wù)院下發(fā)此通知的目的就是為了進(jìn)一步落實(shí)各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)的責(zé)任，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題。暫停第三套房貸的主要目的就是要加大對(duì)炒房的打擊力度。號(hào)稱(chēng)十年來(lái)最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策以迅雷不及掩耳之勢(shì)襲向市場(chǎng)。

　　-----其他政策：

　　3月9日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于首次購(gòu)買(mǎi)普通住房有關(guān)契稅政策的通知》。通知明確，對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買(mǎi)人均不適用首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的契稅優(yōu)惠政策。從該通知的規(guī)定看，兩人或多人共同購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，這套房子，對(duì)其中任何一位購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，都必須是唯一一套住房，否則就不能享受1%契稅稅率優(yōu)惠。

　　9月29日，三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》�！锻ㄖ�》規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。顯然，新的契稅規(guī)定已與相關(guān)部門(mén)的"二套房"認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)趨于一致，即以家庭為單位核定是否是"二套房"。

　　2、經(jīng)濟(jì)因素

　　-----宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)：房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)有所波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迅速作出反應(yīng)。如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲趨勢(shì)，但增幅會(huì)進(jìn)一步放緩；如果宏觀經(jīng)濟(jì)增速回落，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)入一定調(diào)整期。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響而波動(dòng),特別是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的分配、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、貨幣政策和財(cái)政政策都會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

　　------地方經(jīng)濟(jì)因素：當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有重要的影響，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)?/p>

　　況,儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平,財(cái)政收支及金融狀況,利率,物價(jià)(特別是建筑材料價(jià)格)、建筑人工費(fèi),居民收入等。而XXX市作為我國(guó)北部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的三線甚至四線城市，一方面，受全球經(jīng)濟(jì)下滑沖擊較小；另一方面，XXX市委、市政府重新調(diào)整整體布局，由原來(lái)向江西開(kāi)發(fā)調(diào)整向南部開(kāi)發(fā)，以南苑開(kāi)發(fā)區(qū)為主線，圍繞著新火車(chē)站建設(shè)、勞動(dòng)湖南擴(kuò)改造。五個(gè)城中村開(kāi)發(fā)建設(shè)等，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了空間，也對(duì)購(gòu)房者支付能力提供了保證。

　　3、社會(huì)因素

　　-----人口因素：房地產(chǎn)市場(chǎng)與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也就會(huì)上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也就會(huì)下落。人口素質(zhì)，人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。人類(lèi)社會(huì)隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步,公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍,同時(shí)對(duì)居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對(duì)房地產(chǎn)的需求,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行情看好。如果一個(gè)地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復(fù)雜、社會(huì)秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區(qū)的房地產(chǎn)行情必然低落。家庭人口規(guī)模，這里所說(shuō)的家庭人口規(guī)模,是指全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù).家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數(shù)的`變動(dòng),從而引起需用住房數(shù)量的變動(dòng),隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　------城市化進(jìn)程：我市正處于城市化進(jìn)程加速階段，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，對(duì)我市城市土地和房屋的需求增加，造成了城市土地和房屋有了相對(duì)的稀缺性，商品房的剛性需求增加，進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　------房地產(chǎn)投資：房地產(chǎn)投資者會(huì)利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化,以期從價(jià)差中獲利。一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)3種情況;

　　(1)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲

　　(2)引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌

　　(3)起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用

　　我國(guó)個(gè)別城市房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的很大原因是在房地產(chǎn)投資方面存在著投資過(guò)熱的現(xiàn)象。特別是在需求方面,不少購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)房屋為的是賺取投資收益,針對(duì)該情況,政府不僅應(yīng)在交易稅方面進(jìn)行規(guī)范,還應(yīng)該對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房資格進(jìn)行限制。

　　4、其他

　　因素：

　　----消費(fèi)者心理因素：購(gòu)房者心理預(yù)期變化左右房?jī)r(jià)走勢(shì)。

　　心理預(yù)期是人們對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的綜合判斷，在其他條件不變的情況下將決定市場(chǎng)的走勢(shì)。我們認(rèn)為，在今后一段時(shí)期，由于受各方面因素的影響，人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期不斷上升，購(gòu)房意向仍然看好。在這種心理預(yù)期的驅(qū)動(dòng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，商品房?jī)r(jià)格將穩(wěn)中有升，但增幅放緩，如果沒(méi)有大的外部環(huán)境的變化，這種趨勢(shì)不會(huì)在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)。

　　---保障性住房的建設(shè)：棚戶(hù)區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房等保障性住房的大力實(shí)施，旨在通過(guò)政府調(diào)控，形成與市場(chǎng)需求相適應(yīng)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，維持住房?jī)r(jià)格的基本穩(wěn)定。大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，有利于推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，緩解解決困難家庭住房條件，初步形成以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房為支撐的住房保障框架。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，保障性住房大量入市影響房地產(chǎn)供求關(guān)系，政府的建設(shè)投資可回收和循環(huán)使用。政府大規(guī)模投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，勢(shì)必使普通商品房市場(chǎng)的需求相對(duì)減少，或等同于增加了市場(chǎng)供給。政府加快公共租賃住房投資建設(shè)，也相當(dāng)于增加住房供給，將相應(yīng)減少住房租賃市場(chǎng)的需求，進(jìn)而對(duì)商品房市場(chǎng)，包括新建住房和二手房市場(chǎng)的需求產(chǎn)生影響。保障性住房大量入市，會(huì)拉低房地產(chǎn)價(jià)格。

　　四、XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析

　　我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將持續(xù)看好，價(jià)格也將繼續(xù)穩(wěn)中有升，但增幅會(huì)逐步放緩。

　　一是房屋建設(shè)成本增加推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。近年來(lái)，土地成本、拆遷費(fèi)用、建安成本、配套費(fèi)用、稅費(fèi)等都有較大增長(zhǎng)，對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了一定推動(dòng)作用，特別是棚戶(hù)區(qū)改造以來(lái)，實(shí)施"拆一還一"的惠民政策，低保戶(hù)、無(wú)證房等優(yōu)惠政策，使拆遷費(fèi)用增加。二是由于近幾年我市采取了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)處于供略小于求的局面，這種賣(mài)方市場(chǎng)為主導(dǎo)的局面在一定程度上會(huì)推動(dòng)了房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)。三是消費(fèi)者對(duì)住房剛性需求的增加促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。如戶(hù)籍制度改革、城市化進(jìn)程加快、婚房需求、周邊縣市進(jìn)入市中心城區(qū)購(gòu)房的比例明顯增加.

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告4

　　商圈的劃分

　　任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍，不同類(lèi)型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃分沒(méi)有關(guān)系。通常，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）、次級(jí)商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)也將在細(xì)分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。

　　房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研

　　房地產(chǎn)商圈調(diào)查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報(bào)資料，通過(guò)對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì)，制定公司營(yíng)業(yè)計(jì)劃，擬定經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。

　　房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容

　　房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，從宏觀市場(chǎng)到微觀市場(chǎng)，如從對(duì)房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)研細(xì)致到個(gè)別樓盤(pán)的調(diào)研；從抽象的觀念到具體的行為，如消費(fèi)者的購(gòu)物理想、信念、價(jià)值觀等到人們接觸媒介的習(xí)慣、對(duì)商品品牌的喜愛(ài)、購(gòu)物習(xí)慣于行為等，進(jìn)行全方位的調(diào)查研究。

　　房地商圈產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的目的

　　主要是為管理決策部門(mén)提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對(duì)象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個(gè)人。市場(chǎng)調(diào)研的目的的可能是為了制定長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問(wèn)題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。

　　房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研的'特點(diǎn) 1.內(nèi)容廣泛

　　房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細(xì)分到一個(gè)樓盤(pán)的調(diào)研，同時(shí)也包括對(duì)購(gòu)房者的需求調(diào)研、購(gòu)房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛(ài)好之類(lèi)的調(diào)研。

　　2.針對(duì)性強(qiáng)

　　房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研在營(yíng)銷(xiāo)的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問(wèn)題具體分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)地域性、時(shí)效性要求也很高，如銷(xiāo)售率，價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息的調(diào)研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息也會(huì)發(fā)生改變。

　　3.方法多樣

　　電話(huà)調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、座談會(huì)

　　按調(diào)研目的分類(lèi)

　　從調(diào)研的目的來(lái)看，市場(chǎng)調(diào)研主要分為應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研和基礎(chǔ)性市場(chǎng)調(diào)研。

　　應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研是為了更好地了解市場(chǎng)，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少?zèng)Q策中的不確定性。

　　基礎(chǔ)性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對(duì)某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告5

　　20xx年，受全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩的影響，全國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格總的呈低速態(tài)勢(shì)，尤其是深圳、上海等大城市最為明顯。受大環(huán)境的影響，我市房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目貸款審批難度增加，項(xiàng)目整體銷(xiāo)售量同比明顯下降。20xx年?yáng)|營(yíng)市房屋銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)同比上漲8.3%。

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化情況

　　1、房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅逐月回落。20xx年，我市房屋銷(xiāo)售價(jià)格每月同比漲幅依次為11.7%、11.3%、11.3%、11.1%、9.9%、9.1%、7.9%、7.5%、6.7%、5.6%、4.1%和3.7%，房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅呈逐月走低的態(tài)勢(shì)。

　　2、二手房?jī)r(jià)格漲幅高于新建房。20xx 年新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.3%，在新建商品房中，住宅類(lèi)上漲7.3%，其中，商品住宅上漲8.4%，多層住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲9.7%，別墅類(lèi)銷(xiāo)售價(jià)格上漲4.1%。在新建商品房中，非住宅類(lèi)上漲4.0%，其中，辦公樓上漲1.8%，商業(yè)用房上漲5.0%。 20xx年我市二手房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲14.8% 。

　　3、二級(jí)地段房屋價(jià)格漲幅較高。隨著城市化進(jìn)程的逐年加快，城市區(qū)域的不斷擴(kuò)大，周邊生產(chǎn)和生活環(huán)境的良好營(yíng)造，區(qū)域地塊迅速成熟，促使土地較快升值，并留有較大的發(fā)展空間，房屋成本上漲成為必然。從房屋所處地段級(jí)差分析，20xx年我市一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)地段房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲1.5%、4.5%、1.8%和1.9%。其中，新建房銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲0.3%、5.9%、1.8%和1.9%。

　　二、影響房屋價(jià)格的因素分析

　　就房?jī)r(jià)而言，雖然東營(yíng)的房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)趨勢(shì)，但是房屋銷(xiāo)售價(jià)格增幅逐月放緩。由于受地價(jià)成本、建筑原材料成本以及其他行政性收費(fèi)成本的制約，與省內(nèi)其他城市相比，東營(yíng)房?jī)r(jià)相對(duì)不高，基本上能反映出東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，盡管存在著一些炒房者的投機(jī)行為，但是總體而言，東營(yíng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在所謂的房產(chǎn)泡沫，也不會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似于上海、深圳等地大幅降價(jià)的可能。

　　從市場(chǎng)供給來(lái)看，在房?jī)r(jià)放緩增長(zhǎng)的同時(shí)，東營(yíng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量仍保持平穩(wěn)趨勢(shì)。雖然已經(jīng)開(kāi)始實(shí)現(xiàn)由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到市場(chǎng)飽和的地步。尤其是在特定的地段，甚至出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，這一點(diǎn)在西城表現(xiàn)得尤為突出。就目前市場(chǎng)形勢(shì)而言，大量新的樓盤(pán)上市時(shí)間進(jìn)度，有可能受到市場(chǎng)的`影響而放慢，但仍然會(huì)陸續(xù)開(kāi)盤(pán)上市。隨著數(shù)量的增加，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加的激烈，這對(duì)于廣大消費(fèi)者是有益的。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雖然傾向于利潤(rùn)高的高檔住房開(kāi)發(fā)，但是由于受收入水平和市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，高檔住房市場(chǎng)從某種程度上已經(jīng)趨向于飽和，而中檔和中小戶(hù)型的住房總體呈現(xiàn)持平甚至下降的趨勢(shì)，使購(gòu)房者的選擇受到了限制，現(xiàn)有情況下能夠買(mǎi)得起高檔住房的人是有限的，絕大多數(shù)購(gòu)房者還是更加傾向于中檔住房，這就導(dǎo)致消費(fèi)群具有了一定的固定性，未來(lái)東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)住房的供應(yīng)狀況應(yīng)該向多元化方向發(fā)展。

　　三、房地產(chǎn)價(jià)格的基本判斷

　　東營(yíng)市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)總體保持平穩(wěn)，但相對(duì)趨于高位。20xx年年初以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，銷(xiāo)量銳減，各月同比價(jià)格漲幅回落，各類(lèi)價(jià)格指數(shù)緩慢漸行。同時(shí)，由于上年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆，開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)大多已銷(xiāo)售75%-80%及以上，再加上在有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)謹(jǐn)慎看好東營(yíng)市場(chǎng)，企業(yè)對(duì)剩余不多的樓盤(pán)主動(dòng)降價(jià)已不現(xiàn)實(shí)。唯有今年新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)價(jià)格有可能松動(dòng)，但由于周邊樓盤(pán)價(jià)格的標(biāo)桿作用，加上開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)新樓盤(pán)在精裝修、精配套、星級(jí)物業(yè)服務(wù)等方面挖潛，以提高房屋使用的附加值，價(jià)格松動(dòng)幅度不會(huì)很大。

　　從另一角度看，如果宏觀調(diào)控政策有所松動(dòng)，或者調(diào)控政策對(duì)需求的心理影響減弱，期待房?jī)r(jià)自然下降心理落空，各種需求隨之增加，伴隨銷(xiāo)售量的增加，我市房屋銷(xiāo)售價(jià)格將會(huì)有小幅上揚(yáng)的可能。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告6

　　在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷(xiāo)售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。

　　然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的'總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷(xiāo)售的市場(chǎng)依據(jù)。

　　、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平(20xx~2**0)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)：20xx年、20xx年和2**0年常平鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和2**0年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。

　　常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

　　根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20xx年、20xx年和2**0年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右;20xx年、20xx年和2**0年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計(jì)算。規(guī)劃20xx年、20xx年和2**0年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕�向南，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

　　生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。

　　常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2**0年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃 常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門(mén)戶(hù)”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告7

　　一、前言

　　近些年來(lái)，整個(gè)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)取得飛速發(fā)展，也產(chǎn)生了深刻的變化。市場(chǎng)需求旺盛，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量和需求量每年均以2位數(shù)速度增長(zhǎng)，產(chǎn)品品質(zhì)有了很大提高，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為更趨理性。

　　在政策方面，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)過(guò)熱，國(guó)家紛紛出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻大大提高了。房地產(chǎn)大洗牌時(shí)代馬上就要到來(lái)。

　　一些主要房地產(chǎn)企業(yè)，紛紛提出戰(zhàn)略問(wèn)題，提出關(guān)注市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)需求問(wèn)題，提出市場(chǎng)細(xì)分和定位問(wèn)題。主要目的是希望通過(guò)調(diào)整思路，尋求企業(yè)長(zhǎng)期生存發(fā)展之道。而政府作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的服務(wù)者和引導(dǎo)者或是政策的制定者，更需要了解真實(shí)的市場(chǎng)情況和一線資料。而這一切，都離不開(kāi)對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握和對(duì)客戶(hù)的深入研究。

　　二、調(diào)查目的及意義

　　1、站在全省的角度，在省域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的層面，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)做一個(gè)全局性調(diào)查，對(duì)政府宏觀政策的制定提供數(shù)據(jù)參考，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供建議和良性誘導(dǎo)，對(duì)城市居民居住狀況和居住滿(mǎn)意度做到了解。（宏觀層面）

　　2、調(diào)查包括鄭州市（以后會(huì)涉及河南省各個(gè)地市）高、中、低三個(gè)層次的購(gòu)房者和需求者，全面把握居民需求和動(dòng)態(tài)，涉及范圍廣，具有較強(qiáng)社會(huì)意義。（全民層面）

　　3、了解河南主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶(hù)最新動(dòng)態(tài)，預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展方向，提出市場(chǎng)機(jī)會(huì)，為企業(yè)戰(zhàn)略和展品定位提供指導(dǎo)性意見(jiàn)；區(qū)分不同層次人員的需求狀況，了解不同房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)地位和物業(yè)情況，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況做到了解，對(duì)居民的購(gòu)房需求指數(shù)做到了解。（企業(yè)和客戶(hù)層面）

　　三、調(diào)查亮點(diǎn)

　　1、首次提供鄭州市主要房地產(chǎn)企業(yè)客戶(hù)需求整體數(shù)據(jù)分析；

　　2、提供不同公司客戶(hù)需求對(duì)比分析；

　　3、提供本公司不同社區(qū)客戶(hù)需求對(duì)比分析；

　　4、提供鄭州市不同區(qū)位客戶(hù)需求對(duì)比分析；

　　5、提供不同類(lèi)型客戶(hù)需求對(duì)比分析；

　　6、行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)展望未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)；

　　7、行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)分析未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　四、調(diào)查內(nèi)容

　�。ㄒ唬� 基本內(nèi)容

　　1、客戶(hù)基本特征

　　2、客戶(hù)居住現(xiàn)狀

　　3、居住滿(mǎn)意度

　　4、品牌影響度

　　5、客戶(hù)購(gòu)房需求

　　6、生活習(xí)慣及居住價(jià)值觀

　　7、對(duì)未來(lái)客戶(hù)住房需求展望

　　8、對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析

　�。ǘ�） 擴(kuò)展內(nèi)容一：市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查

　　1、容量及發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

　　2、行業(yè)營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)及競(jìng)爭(zhēng)狀況；

　　3、周邊環(huán)境對(duì)該行業(yè)發(fā)展的影響；

　　4、當(dāng)前市場(chǎng)主要項(xiàng)目種類(lèi)、品牌及銷(xiāo)售狀況；

　　5、該行業(yè)各產(chǎn)品的經(jīng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)狀態(tài)；

　�。ㄈ�） 擴(kuò)展內(nèi)容二：消費(fèi)者調(diào)查

　　1、消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)形態(tài)（購(gòu)買(mǎi)過(guò)什么品牌、購(gòu)買(mǎi)地點(diǎn)、選購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)等）與消費(fèi)心理（必須品、偏愛(ài)、經(jīng)濟(jì)、便利、時(shí)尚等）；

　　2、消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)上存在的主流品牌的了解程度（包括名稱(chēng)、特點(diǎn)、價(jià)格等）；

　　3、消費(fèi)者對(duì)品牌的意識(shí)、對(duì)本品牌及競(jìng)爭(zhēng)品牌的觀念及品牌忠誠(chéng)度；

　　4、消費(fèi)者平均月開(kāi)支及消費(fèi)比例的統(tǒng)計(jì)；

　　5、消費(fèi)者理想的居住描述。

　�。ㄋ模� 擴(kuò)展內(nèi)容三：競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查

　　1、主要競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品與品牌優(yōu)、劣勢(shì)；

　　2、主要競(jìng)爭(zhēng)者的營(yíng)銷(xiāo)方式與營(yíng)銷(xiāo)策略；

　　3、主要競(jìng)爭(zhēng)者市場(chǎng)概況;

　　4、本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)者的營(yíng)銷(xiāo)狀態(tài)；

　　五、調(diào)研對(duì)象及抽樣

　�。ㄒ唬� 市區(qū)居民

　　居民對(duì)住宅市場(chǎng)信心； 購(gòu)房意向；

　　對(duì)目標(biāo)地塊認(rèn)知和吸引力評(píng)價(jià)；

　　對(duì)目標(biāo)地塊發(fā)展信心和前景的評(píng)價(jià)。

　�。ǘ�） 有購(gòu)買(mǎi)意向的.潛在客戶(hù)

　　目前居住狀況；

　　購(gòu)房目的原因以及購(gòu)房時(shí)考慮的主要因素；

　　目標(biāo)客戶(hù)群體屬性特征；

　　對(duì)價(jià)格、面積、戶(hù)型、小區(qū)樓盤(pán)建筑、綠化、景觀等需求情況；

　　對(duì)醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物場(chǎng)所等配套設(shè)施的需求情況；

　　媒體消費(fèi)特征；

　　對(duì)目標(biāo)地塊優(yōu)劣勢(shì)評(píng)價(jià)。

　　（三） 目前已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)或者入住中高檔小區(qū)的現(xiàn)實(shí)客戶(hù)

　　目前居住狀況；

　　目前居住滿(mǎn)意和不滿(mǎn)意之處評(píng)價(jià)；

　　目標(biāo)客戶(hù)群體屬性特征；

　　對(duì)目標(biāo)地塊優(yōu)劣勢(shì)評(píng)價(jià)；

　　購(gòu)房過(guò)程中看房歷史及評(píng)價(jià)；

　�。ㄋ模� 高新區(qū)和市區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)；

　　競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況；

　　目標(biāo)客戶(hù)特征；

　　樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)、宣傳攻勢(shì)；

　　樓盤(pán)戶(hù)型面積配套等基本特征；

　　競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)和不足之處；

　　六、調(diào)查員的規(guī)定、培訓(xùn)

　�。ㄒ唬� 規(guī)定

　　1、儀表端正、大方。

　　2、舉止談吐得體，態(tài)度親切、熱情。

　　3、具有認(rèn)真負(fù)責(zé)、積極的工作精神及職業(yè)熱情。

　　4、訪員要具有把握談話(huà)氣氛的能力。

　　5、訪員要經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)的市場(chǎng)調(diào)查培訓(xùn)，專(zhuān)業(yè)素質(zhì)好。

　�。ǘ�） 培訓(xùn)

　　培訓(xùn)必須以實(shí)效為導(dǎo)向，本次調(diào)查其人員的培訓(xùn)決定采用舉辦培訓(xùn)班、集中講授的方法，針對(duì)本次活動(dòng)聘請(qǐng)有豐富經(jīng)驗(yàn)的調(diào)查人員面授調(diào)查技巧、經(jīng)驗(yàn)。并對(duì)他們進(jìn)行思想道德方面的教育，使之充分認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)調(diào)查的重要意義，培養(yǎng)他們強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感，端正其工作態(tài)度、作風(fēng)，激發(fā)他們對(duì)調(diào)查工作的積極性。

　　七、人員安排

　　根據(jù)我們的調(diào)研方案，在湘潭大學(xué)及市區(qū)進(jìn)行本次調(diào)研需要的人員有三種：調(diào)研督導(dǎo)、調(diào)查人員、復(fù)核員。具體配置如下：

　　調(diào)研督導(dǎo)：1名

　　調(diào)查人員： 20名 （其中15名對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查、5名對(duì)經(jīng)銷(xiāo)商進(jìn)行深度訪談）

　　復(fù) 核 員：1—2名 可由督導(dǎo)兼職，也可另外招聘

　　如有必要還將配備輔助督導(dǎo)（1名），協(xié)助進(jìn)行訪談、收發(fā)和檢查問(wèn)卷與禮品。問(wèn)卷的復(fù)核比例為全部問(wèn)卷數(shù)量的30%，全部采用電話(huà)復(fù)核方式，復(fù)核時(shí)間為問(wèn)卷回收的24小時(shí)內(nèi)。

　　八、市場(chǎng)調(diào)查方法及具體實(shí)施

　　市區(qū)居民：CATI計(jì)算機(jī)輔助電話(huà)調(diào)查xx個(gè) 潛在客戶(hù)：街頭隨機(jī)面訪xx個(gè) 現(xiàn)實(shí)客戶(hù)：入戶(hù)面訪xx個(gè) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)：神秘顧客xx個(gè)

　　九、調(diào)查程序及時(shí)間安排

　　本次調(diào)研大致來(lái)說(shuō)可分為準(zhǔn)備、實(shí)施和結(jié)果處理三個(gè)階段。

　　1、準(zhǔn)備階段：界定調(diào)研問(wèn)題、設(shè)計(jì)調(diào)研方案、設(shè)計(jì)調(diào)研問(wèn)卷或調(diào)研提綱。

　　2、實(shí)施階段：根據(jù)調(diào)研要求，采用多種形式，由調(diào)研人員廣泛地收集與調(diào)查活動(dòng)有關(guān)的信息。

　　3、結(jié)果處理階段：將收集的信息進(jìn)行匯總、歸納、整理和分析，并將調(diào)研結(jié)果以書(shū)面的形式——調(diào)研報(bào)告表述出來(lái)。

　　在客戶(hù)確認(rèn)項(xiàng)目后，有計(jì)劃的安排調(diào)研工作的各項(xiàng)日程，用以規(guī)范和保證調(diào)研工作的順利實(shí)施。按調(diào)研的實(shí)施程序，可分七個(gè)小項(xiàng)來(lái)對(duì)時(shí)間進(jìn)行具體安排：

　　調(diào)研方案、問(wèn)卷的設(shè)計(jì)

　　…………

　　3個(gè)工作日 調(diào)研方案、問(wèn)卷的修改、確認(rèn)

　　…………

　　1個(gè)工作日 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段（人員培訓(xùn)、安排）

　　…………

　　1個(gè)工作日 實(shí)地訪問(wèn)階段

　　…………

　　4個(gè)工作日 數(shù)據(jù)預(yù)處理階段

　　…………

　　2個(gè)工作日 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析階段

　　…………

　　3個(gè)工作日 調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)階段

　　…………

　　2個(gè)工作日 論證結(jié)段

　　…………

　　2個(gè)工作日

　　十、經(jīng)費(fèi)預(yù)算

　　十一、附錄

　　參與人員及崗位職責(zé)： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：待定

　　調(diào)查方案、問(wèn)卷的設(shè)計(jì)：待定

　　調(diào)查方案、問(wèn)卷的修改：待定

　　調(diào)查人員培訓(xùn)：待定

　　調(diào)查人員：待定

　　調(diào)查數(shù)據(jù)處理：待定

　　調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析：待定

　　調(diào)查報(bào)告撰寫(xiě)：待定

　　論證人員：待定

　　調(diào)查計(jì)劃書(shū)撰寫(xiě)：待定

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告8

　　甘犁，1987年獲得清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院學(xué)士學(xué)位，1998年獲得加州大學(xué)伯克利分校經(jīng)濟(jì)學(xué)博士及統(tǒng)計(jì)學(xué)碩士學(xué)位。甘犁長(zhǎng)期從事應(yīng)用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)和計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)等領(lǐng)域的研究，師從20xx年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者丹尼爾·麥克法登教授，獲加州大學(xué)伯克利分校經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位，曾任教于美國(guó)德州大學(xué)奧斯汀分校，現(xiàn)任美國(guó)得克薩斯農(nóng)工大學(xué)經(jīng)濟(jì)系教授，以及美國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究局研究員。他同時(shí)也是西南財(cái)經(jīng)大學(xué)國(guó)際化戰(zhàn)略引進(jìn)的海外人才，被特聘為該校經(jīng)濟(jì)與管理研究院院長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)及中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任。

　　《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》從20xx年開(kāi)始實(shí)施，我們于20xx年5月份在北京做了發(fā)布，之后在網(wǎng)上產(chǎn)生了比較大的影響，有很多質(zhì)疑。數(shù)據(jù)收集最關(guān)鍵的一點(diǎn)是隨機(jī)和抽樣。雖然樣本量只有8438戶(hù)，但是如果真正做到了隨機(jī)，誤差率降得非�？�。

　　中國(guó)家庭財(cái)富差距很大

　　我們的調(diào)查非常復(fù)雜，有很多的信息。簡(jiǎn)單說(shuō)有人口特征與就業(yè)、資產(chǎn)與負(fù)債、非金融資產(chǎn)、金融資產(chǎn)。在金融資產(chǎn)方面的數(shù)據(jù)非常詳盡，我們是中國(guó)第一家對(duì)中國(guó)家庭資產(chǎn)進(jìn)行詳盡描述的調(diào)查機(jī)構(gòu)。我們派遣了343位訪員，32支隊(duì)伍。之前我們還派了41支隊(duì)伍，242人次建立抽樣框。人民銀行和我們進(jìn)行合作，帶我們的訪員到社區(qū)，通過(guò)政府的支持來(lái)做。全國(guó)的總體拒訪率只有11.6%，這是世界上最低的拒訪率之一。我們現(xiàn)在做的抽樣實(shí)施過(guò)程很獨(dú)特，現(xiàn)在在做季度的電話(huà)回訪，我們能夠把握住中國(guó)家庭層面最及時(shí)的信息。

　　數(shù)據(jù)有了之后，我們做了簡(jiǎn)單分析，得出了以下主要的結(jié)論。

　　首先看看中國(guó)家庭收入的均值和中位數(shù)。全國(guó)家庭的均值是51569元，城市是7萬(wàn)元，農(nóng)村是2萬(wàn)元左右。均值和中數(shù)位的差別非常大。全國(guó)家庭的中位數(shù)是17510元，所謂“中位數(shù)”，就是有一半的家庭年收入超過(guò)了17510元，而另外一半的家庭年收入低于這個(gè)數(shù)字。這與均值的概念是完全不一樣的，大家通常錯(cuò)誤地理解了均值的概念，認(rèn)為這是普通老百姓收入的平均概念，不是這樣。在中國(guó)因?yàn)榉峙涫杖霕O度的不均，均值實(shí)際上反映了非常有限的家庭狀況。

　　在全國(guó)有25%的家庭年收入低于5000元（大多數(shù)在農(nóng)村），如果你的家庭年收入達(dá)到了56萬(wàn)元，那么你就算是中國(guó)最有錢(qián)的1%家庭。你家庭年收入達(dá)到172000元，就進(jìn)入了中國(guó)排名前列的5%家庭。所以我們并沒(méi)有說(shuō)中國(guó)家庭很有錢(qián)。

　　另外，與所有的財(cái)富報(bào)告得到的數(shù)據(jù)不一樣，我們算出來(lái)的數(shù)據(jù)是有150萬(wàn)的家庭年可支配收入超過(guò)100萬(wàn)元，這個(gè)數(shù)字并不高，全中國(guó)只有150萬(wàn)，比例很低。

　　中國(guó)前10%的家庭在全國(guó)家庭總收入當(dāng)中占的比例是57%，美國(guó)這方面的稅前數(shù)據(jù)只有44.7%.你會(huì)看到中國(guó)收入最高的10%的家庭平均儲(chǔ)蓄率為60.6%.而收入最高的5%的家庭平均儲(chǔ)蓄率為69%.他們的儲(chǔ)蓄金額占當(dāng)年國(guó)家總儲(chǔ)蓄的'75%，所以說(shuō)有75%的儲(chǔ)蓄貨幣都是由這10%的家庭儲(chǔ)蓄。中國(guó)的高儲(chǔ)蓄率問(wèn)題是這些人儲(chǔ)蓄造成的。20年的促進(jìn)內(nèi)需沒(méi)有效果，原因就是中國(guó)的收入不均越來(lái)越厲害，這樣的情況導(dǎo)致了我們促進(jìn)消費(fèi)沒(méi)有效果，必須提高低收入家庭的收入，才會(huì)降低儲(chǔ)蓄率，減少中美貿(mào)易之間的不平衡。

　　中國(guó)家庭總資產(chǎn)平均達(dá)到247萬(wàn)元，大家感覺(jué)“被平均”了。我反復(fù)講過(guò)，城市戶(hù)口家庭中位數(shù)只有40萬(wàn)元。換句話(huà)說(shuō)，有50%的城市戶(hù)口家庭總資產(chǎn)，包括房產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)加起來(lái)低于40萬(wàn)元，只有50%的家庭高于40萬(wàn)元。正如順口溜所說(shuō)———“前村有個(gè)張千萬(wàn)，后村九個(gè)窮光蛋。結(jié)果大家一平均，人人都是張百萬(wàn)”。這個(gè)平均數(shù)并不代表社會(huì)，而是代表總量，只有中位數(shù)才是對(duì)這個(gè)社會(huì)普通老百姓的描述。

　　從資產(chǎn)的角度來(lái)講，分布到底是怎樣的？只有14.3%的家庭資產(chǎn)超過(guò)了平均數(shù)。

　　中國(guó)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)狀況很差，怎么改變？我認(rèn)為現(xiàn)在是有辦法的。中國(guó)上一次的4萬(wàn)億投資與美國(guó)7870億美元的刺激經(jīng)濟(jì)政策應(yīng)該顛倒過(guò)來(lái)。當(dāng)時(shí)美國(guó)使用刺激經(jīng)濟(jì)的政策主要把這些錢(qián)用來(lái)減稅，給老百姓提高失業(yè)救濟(jì)的年限，主要是做轉(zhuǎn)移支付，政府把錢(qián)轉(zhuǎn)移到老百姓身上。中國(guó)主要是建鐵路、公路、地鐵，在做基建。

　　例如農(nóng)村的醫(yī)療保險(xiǎn)制度賠付的比例非常低，我們也有這方面的數(shù)據(jù)。賠付的平均比例只有不到20%，如果把農(nóng)村醫(yī)療賠付比例提高到城市的賠付比例，就會(huì)對(duì)農(nóng)村的消費(fèi)支出有很大的促進(jìn)作用。

　　2年半之后，剛需消耗殆盡

　　中國(guó)和美國(guó)的家庭資產(chǎn)比較。20xx年，美國(guó)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是15.1萬(wàn)億美元，中國(guó)只有美國(guó)的一半。美國(guó)凈資產(chǎn)有57.1萬(wàn)億美元，而20xx年比20xx年還要高，這是因?yàn)榻鹑谖�機(jī)之后，美國(guó)的房產(chǎn)和金融資產(chǎn)價(jià)值縮水很厲害，下降了15%.而中國(guó)在20xx年時(shí)，全國(guó)家庭總資產(chǎn)是69萬(wàn)億美元，比美國(guó)高21%.差別在房產(chǎn)上。美國(guó)家庭的房產(chǎn)只占總資產(chǎn)的32%，而中國(guó)家庭是71%.我們的金融資產(chǎn)占比很低，只有5%，而美國(guó)是38%.而房產(chǎn)的價(jià)值變化很快，很容易垮下來(lái)。

　　中國(guó)人住房擁有率平均達(dá)到89.68%，大家覺(jué)得“被平均”了。城市的住房擁有率是85.4%，農(nóng)村是92%.東部低一點(diǎn)，中部、西部高一些。我們當(dāng)時(shí)在上海、北京、深圳這三個(gè)一線城市做了城市家庭自有住房擁有率和年齡關(guān)系的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)35歲以下人群的住房擁有率只有60%，35-45歲有81%.

　　剛性需求在中國(guó)的百分比是多少？首先是沒(méi)有住房的家庭，這個(gè)百分比達(dá)到15.3%，這里主要是指城市，不是農(nóng)村。第二，例如你在深圳打工，但是在老家有房子。這部分家庭比例達(dá)到11.7%.在正常的統(tǒng)計(jì)里面，你算是有房的，因?yàn)槟阍诶霞掖_實(shí)有房，但是也有住房需求，這是兩回事。第三，成年后與父母住在一起，買(mǎi)不起房子。這在我國(guó)和全世界所有的統(tǒng)計(jì)口徑中算一個(gè)家庭，這批人的住房需求占6%.最后是目前現(xiàn)有的住房需求。以上加起來(lái)達(dá)到中國(guó)家庭百分比的32.9%，總數(shù)有7000萬(wàn)套。

　　第二是新增剛性住房需求，包括新增成年人的剛性住房需求，這是指在“十二五”期間，還有農(nóng)民工進(jìn)城、城鎮(zhèn)化的過(guò)程，這部分住宅需要823萬(wàn)套。這是根據(jù)“十一五”期間新增農(nóng)民工的數(shù)目算出來(lái)的。第三是拆遷和搬遷，算下來(lái)有1200萬(wàn)套，我們有詳盡的拆遷和搬遷數(shù)據(jù)，比“十一五”期間增加了10%.一部分是改善型住房需求，一部分是城市建設(shè)的需求�？偣布悠饋�(lái)是2894萬(wàn)套。換句話(huà)說(shuō)，剛性需求數(shù)在“十二五期間”一共有一億套。這里有不足，沒(méi)有考慮老齡化導(dǎo)致的住房供給情況，只部分考慮到改善性住房需求。

　　在中國(guó)，有13%的家庭擁有兩套房子，而美國(guó)這個(gè)數(shù)據(jù)低于15%.德國(guó)等國(guó)家只有2%- 3%，而中國(guó)5%的家庭有三套或更多的房子，最多達(dá)到15套。這些家庭的房屋數(shù)量相加，得出20xx年沒(méi)有出售的商品房數(shù)據(jù)是166萬(wàn)套，目前在市場(chǎng)上的供給總數(shù)是4000萬(wàn)套。這樣看起來(lái)還有5000萬(wàn)套的缺口，但是市場(chǎng)的生產(chǎn)能力是多少？大家都知道針對(duì)中國(guó)低收入家庭建設(shè)的3600萬(wàn)套保障房，剩余商品房開(kāi)發(fā)數(shù)量是2300萬(wàn)套。這是什么概念？只需要中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)再工作2年半時(shí)間。

　　這里把所有的可能性都考慮到了，只需要2年半的時(shí)間，中國(guó)的房地產(chǎn)就沒(méi)有事情可以做了。這說(shuō)明它的規(guī)模過(guò)大。房地產(chǎn)行業(yè)如果從住宅需求的角度講，5年的增量是近3000萬(wàn)套。所以它每年只需要生產(chǎn)600萬(wàn)套房子，就可以基本滿(mǎn)足中國(guó)家庭城鎮(zhèn)化的需求、成年人的需求以及各種新增的需求。房地產(chǎn)長(zhǎng)期的生產(chǎn)規(guī)模只需要現(xiàn)在的1/3，2/3的房地產(chǎn)商是要垮掉的，沒(méi)有那么多的需求，房子是賣(mài)不出去的。現(xiàn)在為什么房子還可以賣(mài)出去？因?yàn)榇蠹矣型顿Y需求。

　　房?jī)r(jià)下降30%，銀行沒(méi)問(wèn)題

　　房屋價(jià)格太高。銀行有詳細(xì)數(shù)據(jù)，例如戶(hù)主年齡以及住房貸款總額與家庭收入的比例，30-40歲時(shí)是作為“房奴”還款壓力最大的時(shí)期，達(dá)到11- 12倍。年齡大一點(diǎn)的人群這個(gè)比例會(huì)低一些，余額是8.59倍，這個(gè)數(shù)字在國(guó)外是2-3倍。如果是收入低的家庭，買(mǎi)房更困難，貸款總額是家庭年收入的32倍。

　　同時(shí)住房收益率很高，“名義平均收益率”達(dá)到340%.總的來(lái)看，房地產(chǎn)的收益情況確實(shí)很好，價(jià)格很好，已經(jīng)很貴了，就形成了泡沫，沒(méi)有一個(gè)國(guó)家歷史上的泡沫是不會(huì)破滅的。

　　假設(shè)房產(chǎn)價(jià)格下跌，有很多家庭會(huì)受損失。房?jī)r(jià)在漲，首付很高。所以即使房?jī)r(jià)下降30%，中國(guó)的銀行業(yè)也不會(huì)有問(wèn)題。對(duì)銀行而言，只有2.9%的房子貸款余額低于房?jī)r(jià)，會(huì)虧本。即使房?jī)r(jià)下降30%，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，也只有2.9%的家庭是虧本的。中國(guó)的剛需已經(jīng)不是很強(qiáng)勁了。住房的行業(yè)規(guī)模太大，應(yīng)該轉(zhuǎn)型了。房產(chǎn)收益率很高，銀行業(yè)沒(méi)有問(wèn)題。不會(huì)像美國(guó)一樣，造成全行業(yè)的次貸危機(jī)。

　　現(xiàn)在都在談房產(chǎn)稅，其實(shí)房產(chǎn)稅實(shí)施起來(lái)是非常困難的，有很多的阻礙。有一個(gè)比較好的方式是按揭稅。目前二套房的貸款利率是基準(zhǔn)利率的1 .1倍，這是用行政手段給了銀行超額利潤(rùn)，沒(méi)有任何道理的。二套房的首付比例達(dá)到60%，這很健康，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，貸款利息方面可以收取10%的按揭稅。換一個(gè)說(shuō)法就是銀行把這個(gè)超額利潤(rùn)給了地方政府，老百姓一點(diǎn)損失都沒(méi)有。但是效果是相同的。這是我們的一個(gè)說(shuō)法，我們也給國(guó)家寫(xiě)了政策建議。

　　富裕家庭87%在城市

　　中國(guó)最富有的家庭與普通老百姓大概是什么情況？

　　符合什么標(biāo)準(zhǔn)才是中國(guó)最富有的家庭？城市家庭要達(dá)到414萬(wàn)的資產(chǎn)，凈資產(chǎn)達(dá)到395萬(wàn)，家庭收入23萬(wàn)，非房產(chǎn)87萬(wàn)，那么就會(huì)達(dá)到中國(guó)前5%的家庭標(biāo)準(zhǔn)。富裕家庭87%在城市，12%在農(nóng)村。主要分布，東中西部地區(qū)差距非常大。最有錢(qián)的5%家庭中有94%在東部，只有少數(shù)在中部和西部。哪個(gè)年齡段的人最有錢(qián)呢？30-40歲、40-50歲的中年人最有錢(qián)。他們的資產(chǎn)構(gòu)成中，金融資產(chǎn)并不高，前者達(dá)到4.9%，后者是8.9%.負(fù)債高一點(diǎn)，但不多。

　　他們的錢(qián)主要用來(lái)自己開(kāi)公司，他們持有的住房比例比較低，工商業(yè)的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他家庭。他們的資產(chǎn)中有22%來(lái)源于工商業(yè)。工商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入比較高，達(dá)到一半，很多都是自己開(kāi)公司。他們對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期比較悲觀。認(rèn)為房?jī)r(jià)上升的比例更低一點(diǎn)，其余家庭比例是70%，富裕家庭是50%-60%.

　　農(nóng)村到城市的“移民”問(wèn)題。我們發(fā)現(xiàn)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局目前高估了農(nóng)民工進(jìn)城的數(shù)目。以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的標(biāo)準(zhǔn)，在城市常住居民當(dāng)中有50%都是城鎮(zhèn)、農(nóng)村戶(hù)口，這是非常不可信的。目前在城市的農(nóng)民工數(shù)量近1億，遠(yuǎn)低于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的1.68億。

　　正確的數(shù)據(jù)對(duì)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)決策非常重要�，F(xiàn)在政府是以這1.68億來(lái)決定3600萬(wàn)套保障房，這個(gè)數(shù)字大于實(shí)際情況。但另外一個(gè)數(shù)據(jù)與我們一致，農(nóng)民工數(shù)量只有近1億。農(nóng)村人口住在城市，但這些農(nóng)村戶(hù)口的人在城市不一定都在打工，還有25%是學(xué)生、家庭主婦等。甘犁

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告9

　　當(dāng)前，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車(chē)、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選。近年來(lái)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立，群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢(shì)頭，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。XX年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對(duì)幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。

　　我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開(kāi)始，受住房體制改革的刺激，市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)。XX年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持旺盛的勢(shì)頭，XX年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長(zhǎng)162.7%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的重要力量。

　　為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對(duì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問(wèn)題及相關(guān)建議分析如下：

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。

　　由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高，因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。XX年，全縣只有6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中國(guó)有企業(yè)2家，民營(yíng)企業(yè)4家。到了XX年底已發(fā)展成有17家開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中擁有三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級(jí)資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國(guó)有企業(yè)僅有1家，民營(yíng)企業(yè)16家。XX年，民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資額占開(kāi)發(fā)總投資額的96%。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

　　2、房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。

　　作為一個(gè)新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從XX年開(kāi)始，受城建規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。XX年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額7757萬(wàn)元，是上年投資額的5倍，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;XX年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額20376萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)1.6倍，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來(lái)越大，XX年為3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。應(yīng)該說(shuō)，這幾年的投資擴(kuò)張是市場(chǎng)釋放性的增長(zhǎng)，不存在投資過(guò)熱引起的“泡沫”問(wèn)題。

　　3、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。

　　“xx”末期，在國(guó)家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開(kāi)發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門(mén)數(shù)據(jù)顯示，XX年---XX年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來(lái)的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢(shì)，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢(shì)，但其主體地位依然突出。

　　4、土地投放量逐年上升，開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。

　　近三年來(lái)，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，房地產(chǎn)交易異�；鸨�，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝，是上年的6倍;XX年總投放達(dá)236畝，同比增長(zhǎng)2.2倍。同時(shí)，土地投放由原來(lái)的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)模化、整體化出讓轉(zhuǎn)變。XX年平均每宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出讓土地面積為1.36畝，XX年為10.59畝，XX年為21.83畝，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。

　　5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。

　　受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平差距十分明顯。XX年，縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開(kāi)發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。

　　因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。

　　6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。

　　近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因?yàn)榻鹑谡�策�?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類(lèi)投資中的資金保障程度最高。

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中，自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開(kāi)發(fā)資金的全部來(lái)源，居于絕對(duì)主導(dǎo)地位。從各類(lèi)資金的動(dòng)態(tài)情況看，國(guó)內(nèi)貸 款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來(lái)源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國(guó)內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。

　　(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況

　　1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)。

　　近年來(lái)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展，商品房銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)良好，銷(xiāo)售面積逐年增長(zhǎng)，預(yù)售面積大幅攀升，市場(chǎng)需求趨旺。XX年-XX年銷(xiāo)售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從XX年開(kāi)始，預(yù)售面積超過(guò)了銷(xiāo)售面積。XX年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

　　在商品房住宅銷(xiāo)售調(diào)查中，90-110m2戶(hù)型住宅占銷(xiāo)售總額的45.4%，110-130m2戶(hù)型住宅占銷(xiāo)售總面積的30.83%，90m2以下戶(hù)型占12%，130平方米以上戶(hù)型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)。

　　2、個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷(xiāo)售的全部。

　　隨著住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺(tái)，個(gè)人購(gòu)房比重大幅上升。XX年，全縣個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)29672.2m2，占銷(xiāo)售面積的83.9%;XX年個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)80628m2，占總銷(xiāo)售面積的99.77%，個(gè)人已成為市場(chǎng)消費(fèi)的主體，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋的類(lèi)型以住宅為主，XX年個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅面積達(dá)70941m2，占個(gè)人購(gòu)房總面積的87.98%。從購(gòu)買(mǎi)對(duì)象和使用上來(lái)看，購(gòu)房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。

　　3、商品住宅價(jià)格上升較快，相對(duì)升幅較大。

　　因近年來(lái)商品房市場(chǎng)需求旺盛，商品房?jī)r(jià)格放開(kāi)，市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)較晚，土地實(shí)行市場(chǎng)競(jìng)價(jià)在一定程度上提高了開(kāi)發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快，升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，XX年商品住宅平均售價(jià)約987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售價(jià)約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。

　　4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。

　　自1999年房改房上市政策出臺(tái)后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，XX年共成交184起，面積16396.17m2，XX年共成交243起，面積20405.54m2，XX年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場(chǎng)的"生力軍"。

　　房改房的上市，不僅增加了住房市場(chǎng)的供給量，給買(mǎi)房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者。

　　二、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題。

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒(méi)有建立市場(chǎng)的預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在一定的無(wú)序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性。

　　(二)市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓?zhuān)�拖欠土地招�?biāo)出讓金等不公平競(jìng)爭(zhēng)行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入“門(mén)檻低”，開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開(kāi)工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假?gòu)V告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。

　　(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費(fèi)群體，給市場(chǎng)帶來(lái)一定影響。單體的開(kāi)發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。

　　(六)市場(chǎng)配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　(七)住宅體系不完善，經(jīng)濟(jì)適用房投放少，廉租房建設(shè)尚未啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過(guò)快，價(jià)格偏高。

　　(八)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一，難以滿(mǎn)足不同的消費(fèi)需求，刺激消費(fèi)的增長(zhǎng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

　　(一)行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。

　　隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的.現(xiàn)實(shí)需要，商品住宅開(kāi)發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)�；�、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展，這勢(shì)必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場(chǎng)監(jiān)管，這對(duì)我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來(lái)了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng)，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整，低價(jià)位商品住宅將成為開(kāi)發(fā)主流。

　　隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變，個(gè)人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢(shì)。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費(fèi)，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時(shí)換房的觀念轉(zhuǎn)變。

　　我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目針對(duì)的大多是收入相對(duì)較高的工薪、個(gè)私業(yè)主群體。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對(duì)寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)較小，且利潤(rùn)空間較大。近年來(lái)的開(kāi)發(fā)，已基本消耗了這一群體的購(gòu)買(mǎi)力，對(duì)他們而言，住房消費(fèi)是較長(zhǎng)一段時(shí)間后的第二、三次換房。

　　而目前，尚未購(gòu)房的和大部分房改房住戶(hù)這些中低收入消費(fèi)群體，因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購(gòu)房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計(jì)約有800戶(hù)左右;全縣房改房約有7000多套，1999年以來(lái)交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶(hù)按剩下的30%計(jì)，將有近XX套的消費(fèi)。激活這群中低收入消費(fèi)群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認(rèn)為除了政策及金融支持外，開(kāi)發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m2戶(hù)型、城區(qū)80-100m2戶(hù)型)是今后幾年的開(kāi)發(fā)主流。

　　同時(shí)，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場(chǎng)。政府對(duì)“弱勢(shì)群體”越來(lái)越關(guān)注，建設(shè)“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機(jī)制，讓所有人都“居有其所”，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事。

　　3、供需趨于平衡，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定

　　因前幾年對(duì)市場(chǎng)釋放的需求估計(jì)不足，商品住宅的供應(yīng)不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價(jià)格的上升。XX年新開(kāi)工的面積達(dá)188450m2，其中商品住宅1265551m2，營(yíng)業(yè)用房61899m2。XX年的供應(yīng)量放大較快。據(jù)調(diào)查顯示，11家開(kāi)發(fā)企業(yè)到11月底的銷(xiāo)售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業(yè)用房34659m2，年度存量較大，這予示著前幾年的賣(mài)方市場(chǎng)狀況將有所改變。

　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)上看，XX年為4.94公頃，XX年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃，實(shí)施投放量約5.5公頃)，XX年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮XX年南湖地塊一期建設(shè)將動(dòng)工，實(shí)際的開(kāi)發(fā)面積將不會(huì)減少。另土地儲(chǔ)備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲(chǔ)量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應(yīng)。從需求上看，市場(chǎng)的消費(fèi)潛力依然較大。隨著政策的兌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚，住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活，得以更充分地釋放，給市場(chǎng)帶來(lái)持續(xù)動(dòng)力。今后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需將趨于平衡。

　　另?yè)?jù)XX年11月對(duì)11家開(kāi)發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示，XX年商品住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格約為1240元/m2，雖然價(jià)格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價(jià)格的升幅有所回落。隨著市場(chǎng)供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價(jià)格升幅有限，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

　　(二)發(fā)展動(dòng)力十足，發(fā)展前景廣闊。

　　1、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，給市場(chǎng)發(fā)展提供持續(xù)動(dòng)力。

　　縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū)，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心，圍繞花山路、荷花廣場(chǎng)形成另一城市副中心區(qū)的"一個(gè)中心兩個(gè)副中心"的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，城市形態(tài)由原來(lái)的團(tuán)狀發(fā)展改變?yōu)榻M團(tuán)式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進(jìn)程。而且，隨著城市化的發(fā)展，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間、布局不斷接近，城華對(duì)接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè)，將帶動(dòng)沿級(jí)及周邊地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購(gòu)房需求量將持續(xù)增長(zhǎng)。

　　按《縣城城市總體規(guī)劃(XX-20xx)》對(duì)人口規(guī)模的預(yù)測(cè)，規(guī)劃近期(至XX年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬(wàn)人，凈增近萬(wàn)人，按人均建筑面積30m2計(jì)，縣城區(qū)至XX年因人口增加需求建筑面積達(dá)30萬(wàn)m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購(gòu)置用房每年約需1-2萬(wàn)m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購(gòu)房需求。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了持續(xù)的動(dòng)力。

　　2、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實(shí)施，給房地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的空間。

　　生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立，為我縣指明了一條生態(tài)保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路，是我縣實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實(shí)施，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國(guó)先進(jìn)水平，生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，生態(tài)城市功能進(jìn)一步強(qiáng)化，城市品位大大提高。對(duì)外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò)。錢(qián)江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來(lái)越顯示出它的價(jià)值和魅力，被更多的人熟悉和向往。

　　一片“山秀、天藍(lán)、水青”的生態(tài)人居環(huán)境，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來(lái)觀光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越，提升了城市競(jìng)爭(zhēng)力，也贏來(lái)了投資者的青睞。萬(wàn)向集團(tuán)將投巨資打造“浙西硅谷”，萬(wàn)向硅峰公司在近年內(nèi)計(jì)劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚，一個(gè)具有相當(dāng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、資金實(shí)力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)集團(tuán)將崛起于錢(qián)江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動(dòng)城市化發(fā)展，也為我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了廣闊的發(fā)展前景。

　　四、政策建議

　　(一)建立預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。

　　盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)和信息披露制度，及時(shí)向社會(huì)通報(bào)本縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、漲幅、空置數(shù)量、投資動(dòng)向等情況。行業(yè)協(xié)會(huì)和職能部門(mén)要定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資，消費(fèi)者理性購(gòu)房。

　　(二)加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實(shí)現(xiàn)供需平衡。

　　保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的適度規(guī)模，基本實(shí)現(xiàn)供需平衡對(duì)我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門(mén)應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度，通過(guò)規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用，保持開(kāi)發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長(zhǎng)。

　　規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用，通過(guò)城市建設(shè)方向和進(jìn)度的調(diào)整，利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模，通過(guò)對(duì)居住用地的功能、布局調(diào)整，調(diào)控商品房的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)(如針對(duì)目前商業(yè)用房供應(yīng)過(guò)多的現(xiàn)狀，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件可以在今后開(kāi)發(fā)地塊中明確開(kāi)發(fā)性質(zhì)為純住宅，不搞商住樓);有計(jì)劃地進(jìn)行舊城改造，以穩(wěn)定住房需求，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié);控制單體開(kāi)發(fā)建設(shè)有利于開(kāi)發(fā)的規(guī)模化;控制私人建房有利于住宅的商品化。

　　土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)計(jì)劃，建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的各類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目年度土地供應(yīng)計(jì)劃體系。進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備機(jī)制，加強(qiáng)城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場(chǎng)交易地的收購(gòu)儲(chǔ)備，并根據(jù)市場(chǎng)需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場(chǎng)。以增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控監(jiān)管力度。加強(qiáng)土地有償使用力度，嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌制度，嚴(yán)禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為。

　　金融方面要控制總量，合理調(diào)整信貨支持，實(shí)行差別政策，以控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住房消費(fèi)中比重，抑制投資、投機(jī)需求和過(guò)度超前消費(fèi)。要積極提供土地收購(gòu)儲(chǔ)備的信用貸款，同時(shí)強(qiáng)化貨款監(jiān)控，實(shí)行封閉運(yùn)行。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管，依法依規(guī)貨款，嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)不規(guī)范、信用度低、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貨款，擴(kuò)大支持信譽(yù)好、資金實(shí)力強(qiáng)、市場(chǎng)前景好的開(kāi)發(fā)企業(yè)貨款，繼續(xù)加大貨款風(fēng)險(xiǎn)小、收益大的個(gè)人住房貨款，適度增加對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的信貸支持。

　　(三)完善市場(chǎng)監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場(chǎng)秩序。

　　各職能部門(mén)就應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé)，完善市場(chǎng)監(jiān)管制度。加強(qiáng)資質(zhì)管理和注冊(cè)資金管理，把好“入門(mén)關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批管理，把好“發(fā)證關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)管理，把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售中存在的改變?nèi)莘e率、合同不況現(xiàn)、面積縮水、虛假?gòu)V告等違規(guī)、違紀(jì)行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起，絕不姑息。

　　(四)堅(jiān)持市場(chǎng)化導(dǎo)向，創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，規(guī)范市場(chǎng)化運(yùn)作。

　　不論土地投放的方式是單獨(dú)投放還是捆綁式投放，都應(yīng)實(shí)行公開(kāi)的市場(chǎng)化運(yùn)作，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓?zhuān)�按�?guī)定都必須進(jìn)入市場(chǎng)交易，采取招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為，推行“陽(yáng)光交易”，使更多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商能在公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房的開(kāi)發(fā)也應(yīng)推向市場(chǎng)運(yùn)作，可以采取土地公開(kāi)拍賣(mài)、政府按定價(jià)回購(gòu)或除掉地價(jià)和規(guī)定費(fèi)用，適當(dāng)留有開(kāi)發(fā)微利等方式運(yùn)作。

　　(五)加強(qiáng)住房政策性保障，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系。

　　經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房的供給量，既不能對(duì)市場(chǎng)造成負(fù)面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據(jù)我縣市場(chǎng)較小的實(shí)際，經(jīng)濟(jì)適用房的投放量宜小不宜大，因?yàn)槎�手房市�?chǎng)尚有較大的消化空間。通過(guò)加強(qiáng)中介服務(wù)，政策性補(bǔ)貼鼓勵(lì)中低收入者按實(shí)際需求購(gòu)買(mǎi)二手房，可以進(jìn)一步活躍存量房市場(chǎng)，促進(jìn)增量房消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　要加快廉租房建設(shè)，建立保障機(jī)制，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字，我縣城鎮(zhèn)貧困戶(hù)(人均年收入低于2400元)有657戶(hù)，1512人，其他住房困難戶(hù)154戶(hù)362人。解決和改善這些貧困戶(hù)的住房問(wèn)題是一項(xiàng)當(dāng)務(wù)之急的大事。

　　積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)需求出發(fā)，針對(duì)不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購(gòu)買(mǎi)能力，開(kāi)發(fā)不同檔次、不同價(jià)位的商品房，一方面可以滿(mǎn)足不同層次的消費(fèi)需要，另一方面可以充分調(diào)動(dòng)消費(fèi)潛力。

　　(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場(chǎng)潛在消費(fèi)群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。

　　房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類(lèi)。從我縣目前情況看，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，需要進(jìn)一步加快發(fā)展。首先要制定、完善相關(guān)法規(guī)，加大對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司的管理力度，清除無(wú)證、無(wú)照中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范中介市場(chǎng)。其次要積極促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)更新經(jīng)營(yíng)觀念，提升服務(wù)層次，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì)，以誠(chéng)信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。要通過(guò)落實(shí)住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機(jī)制;強(qiáng)化住房公積金的歸集和運(yùn)用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購(gòu)房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補(bǔ)償?shù)纫幌盗械呢?cái)政、金融政策，提高中低收入消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)承受能力，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力，有效擴(kuò)大市場(chǎng)需求量。

　　(七)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場(chǎng)建設(shè)，增強(qiáng)發(fā)展后勁。

　　要一如既往地推進(jìn)招商引資工作，主動(dòng)承接從大、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。加快硅電子基地建設(shè)，加速引進(jìn)大企業(yè)大集團(tuán)的項(xiàng)目、資金、人才、技術(shù)等。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺(tái)，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐，從而帶動(dòng)城市化的發(fā)展。

　　要深入貫徹實(shí)施生態(tài)立縣戰(zhàn)略，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)，以打響錢(qián)江源綠色品牌為動(dòng)力，以打造全國(guó)綠色食品生產(chǎn)、加工基地為目標(biāo)，加快建立“綠色食品城”市場(chǎng)。當(dāng)前應(yīng)著力加快茶葉市場(chǎng)的擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)。

　　通過(guò)“興工業(yè)、旺市場(chǎng)”加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加速要素集聚，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展后勁。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告10

　　調(diào)查撰稿:XXX

　　調(diào)查時(shí)間:X月X日---X月X日

　　調(diào)查對(duì)象:XX新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布狀況與政治、經(jīng)濟(jì)、文化、規(guī)劃、環(huán)境、交通之間的相互作用和關(guān)系。

　　調(diào)查范圍：XX新城區(qū)區(qū)域

　　調(diào)查目的:通過(guò)對(duì)XX新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查,為房地產(chǎn)資源整合及營(yíng)銷(xiāo)提供戰(zhàn)略性依據(jù)，指導(dǎo)分析未來(lái)的走勢(shì)。

　　調(diào)查內(nèi)容:

　　一、摘要

　　目前XX新城區(qū)規(guī)劃面積3３平方公里，人口35—50萬(wàn)。行政中心搬過(guò)去后，加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū)，一個(gè)大型新城區(qū)已初具雛形。通過(guò)引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來(lái)聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應(yīng)。以新城區(qū)為中心，中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤(pán)陸續(xù)交付，還將有不少樓盤(pán)先后開(kāi)盤(pán)，伴之XX中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善，XX中心區(qū)即將成為XX的又一個(gè)居住中心。

　　二、城區(qū)規(guī)劃背景（XX新城：未來(lái)XX的城市副中心）

　　XX新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計(jì)投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢(qián)湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀軸，今后將建設(shè)高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置，辦公樓、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區(qū)將落戶(hù)其間。在兩軸的交會(huì)處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區(qū)塊，是大型的城市公園。

　　根據(jù)規(guī)劃，XX新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區(qū)的中心，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū)，在空間景觀上也是視覺(jué)中心，它的特殊性將通過(guò)控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀介質(zhì)變化和視覺(jué)走廊設(shè)計(jì)體現(xiàn)；“兩軸”，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過(guò)整合現(xiàn)狀河流綠化，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán)；“四廊”，即利用現(xiàn)有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點(diǎn)”，即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點(diǎn)，布置城市公園。

　　三、已建成樓盤(pán)：

　　1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開(kāi)發(fā)，北靠四明路，東臨錢(qián)湖北路，建筑面積30余萬(wàn)平米。分多層、復(fù)式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120～130㎡的三房?jī)蓮d為主。內(nèi)設(shè)高級(jí)會(huì)所、學(xué)校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門(mén)口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車(chē)站，交通比較便捷。

　　2、半島名�。河蒟X光大置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬(wàn)平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內(nèi)有噴泉，活動(dòng)室，健身房等，需步行10～15分鐘方可到達(dá)公交車(chē)站。

　　3、東湖花園：由雅戈?duì)栔脴I(yè)開(kāi)發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬(wàn)平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內(nèi)有五星級(jí)會(huì)所、大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區(qū)十分鐘車(chē)程，小區(qū)附近設(shè)有公交站點(diǎn)，是居住和休閑的首選地。

　　四、在建樓盤(pán)：

　　1、新都美地：由新都置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬(wàn)平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶(hù)住戶(hù)。以100～120㎡的'三室二廳二衛(wèi)為主。24小時(shí)熱水供應(yīng)，安保自動(dòng)化，還設(shè)有可視樓宇對(duì)講機(jī)和閉路監(jiān)控系統(tǒng)。開(kāi)盤(pán)價(jià)4400元/㎡左右。

　　2、小城花園：由百隆房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬(wàn)平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶(hù)。預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)6200元/㎡左右。

　　3、四明春曉：由XX旗濱集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā)，建筑面積8萬(wàn)平米，共700多戶(hù)。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

　　五、調(diào)查定論

　　從市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)商在參與打造XX新城區(qū)，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律，穩(wěn)步有序的推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)２０xx年一個(gè)新的熱點(diǎn)，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀調(diào)控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤(pán)和未建成的樓盤(pán)，主體風(fēng)格上是基本相一致的，以歐陸風(fēng)情為主，有代表性的春江花城、東湖場(chǎng)馨園最具代表性，從營(yíng)銷(xiāo)的角度上講，風(fēng)格不是主要形成競(jìng)爭(zhēng)的因素，大量的百余平方普通住宅區(qū)，將吸引更多的購(gòu)房者，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設(shè)施，成為營(yíng)銷(xiāo)新的引爆點(diǎn)；從各個(gè)小區(qū)的布局來(lái)看，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的，營(yíng)銷(xiāo)工作的主要重點(diǎn)，還是在于如何妙作聚集人氣。總之，未來(lái)XX新城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)走高。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告11

　　關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽(yáng)、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)

　　部門(mén)及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)同志召開(kāi)座談會(huì)，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見(jiàn)。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)專(zhuān)題座談會(huì)，認(rèn)真聽(tīng)取他們的意見(jiàn)建議�，F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下：

　　一、基本情況

　　近年來(lái)，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。

　　二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析

　　2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6 縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場(chǎng)，綏、米、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房?jī)r(jià)也存在較大差異。如作為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之一的神木縣20xx年 -**年全縣共建成商品房面積60萬(wàn)㎡，房?jī)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jī)r(jià)達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

　　3、投資型購(gòu)房減少，消費(fèi)者趨于理性。20xx年以來(lái)，受諸多因素的影響，特別是房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，導(dǎo)致很大一部分購(gòu)房者把購(gòu)房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從**年第三季度以來(lái)，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購(gòu)房客戶(hù)明顯減少，一些潛在的購(gòu)房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購(gòu)房。消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。

　　4、土地價(jià)格大幅上升，土地開(kāi)發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從20xx年起實(shí)施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的.招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開(kāi)發(fā)成本大幅上升：

　　企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來(lái)源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷(xiāo)售仍處于調(diào)整期。

　　面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時(shí)度勢(shì)，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開(kāi)始，榆林的房地產(chǎn)受?chē)?guó)家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷(xiāo)售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來(lái)，對(duì)榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

　　三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用

　　2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：

　　3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。20xx年以來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見(jiàn)底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷(xiāo)售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇：

　　此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告12

　　近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。

　　一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

　　今年1—6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

　　1、房產(chǎn)投資保持較高增速

　　我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1—6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為%，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計(jì)增速分別為：xx%、xx%、xx%、xx%、xx倍；辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

　　2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢(shì)頭回落明顯

　　今年我區(qū)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2—6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：

　　從商品房預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積萬(wàn)平方米；預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了%和%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。

　　3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

　　雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

　　自年開(kāi)始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、年分別同比上漲xx%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

　　二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

　　由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：

　　中央：——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間；對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量；嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

　　——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由%提高到%。

　　——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在XX年6月1日以后購(gòu)買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。

　　——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

　　——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

　　——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。XX年市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。

　　從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車(chē)”效應(yīng)。

　　但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

　　——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。

　　——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。 ——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

　　三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展

　　總的來(lái)說(shuō)，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

　　1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作

　　建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格；當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類(lèi)商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。

　　2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

　　建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷(xiāo)售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

　　3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

　　4、合理引導(dǎo)住房主體需求

　　中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深?lèi)住房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。

　　一、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

　　優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。

　　xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類(lèi)物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長(zhǎng)期以來(lái)，武漢的'房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿(mǎn)足細(xì)分市場(chǎng)的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。20xx年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。

　　目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。

　　二、xx商品住宅發(fā)展特征

　　產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。價(jià)格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。

　　供求特征：全市商品房銷(xiāo)售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了xx%，xx區(qū)域樓盤(pán)供求基本平衡。

　　消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。

　　產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤(pán)放量偏少（多集中在后湖、金銀湖）。

　　文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂(lè)等都市文化特征。

　　三、20xx年（1—6月份）xx商品住宅供給和銷(xiāo)售基本分析

　�。�1）商品住宅價(jià)格與銷(xiāo)量分析

　　xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居X(jué)X市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年（1—6月份），xx住宅均價(jià)達(dá)到元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長(zhǎng)了xx%。另一方面，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20xx年以后，商品住宅的銷(xiāo)量出現(xiàn)一定程度的下降，20xx年（1—6月份），xx住宅銷(xiāo)量為8950套，與去年同期相比，減少了xx%。

　　從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)XX市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤(pán)主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤(pán)主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。

　　xx中心區(qū)作為XX市的一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤(pán)套數(shù)在套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色。

　　同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間。

　　（2）xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系

　　1、20xx年（1—6月份）xx商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為套，1—6月總供給套，市場(chǎng)總銷(xiāo)量為8950套，總體供銷(xiāo)比為xx：1。

　　2、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷(xiāo)量減少

　　為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，XX市在xx年以來(lái)對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20xx年（1—6月份），全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米，同比下降xx%。

　　同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年（1—6月份）的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤(pán)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買(mǎi)行為的家庭占到%，其中，包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。

　　xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類(lèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售的放緩使其住宅整體銷(xiāo)量有所減少。

　　3、購(gòu)房者對(duì)xx中心城區(qū)的住宅偏好度高

　　億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

　　4、主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000—7000元/平方米

　　如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷(xiāo)量占到總銷(xiāo)量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷(xiāo)量逐步上升。

　　5、今年1—6月份主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品戶(hù)型集中在90—120平方米

　　20xx年（1—6月份）xx的戶(hù)型供銷(xiāo)比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶(hù)型供小于銷(xiāo)，140平方米以上戶(hù)型供大于銷(xiāo)，90—140平方米戶(hù)型供銷(xiāo)比較平衡。其中，90平方米以下戶(hù)型的上市量占到xx總上市量的xx%，90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)售量占到xx總銷(xiāo)量的xx%。90平方米以下戶(hù)型的上市和銷(xiāo)售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1—6月份的情況來(lái)說(shuō)，xx90平方米以下戶(hù)型的上市量較大，占到全市同等戶(hù)型上市量的xx%，90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)量則占到全市同等戶(hù)型銷(xiāo)量的xx%。

　　四、xx各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況

　　xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和XX區(qū)四個(gè)區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

　�。ㄒ唬﹛x中心區(qū)

　　20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為xx%。

　　從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來(lái)看，1至5月呈遞增趨勢(shì)，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購(gòu)房者消費(fèi)；當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購(gòu)房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤(pán)項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問(wèn)世，集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè)、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起；時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射；融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門(mén)綜合項(xiàng)目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門(mén)板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

　　預(yù)計(jì)不久的將來(lái)，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門(mén)、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì)，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè)。

　　xx中心區(qū)主要在售樓盤(pán)信息（截止到20xx年6月30號(hào)）

　　（二）古田片區(qū)

　　20xx年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為xx%。

　　從成交價(jià)格情況來(lái)看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。從該區(qū)域樓盤(pán)地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤(pán)全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱�，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開(kāi)發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。

　　政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開(kāi)發(fā)，同時(shí)，未來(lái)輕軌通車(chē)，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。

　　古田片區(qū)主要在售樓盤(pán)信息（截止到20xx年6月30號(hào)）

　　（三）二七、后湖片區(qū)

　　20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降xx%。

　　從成交價(jià)格來(lái)看，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體，

　　二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤(pán)數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì)，部分樓盤(pán)因而加大了打折力度，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。

　　令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過(guò)半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂(lè)福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶(hù)，未來(lái)她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

　　二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤(pán)信息（截止到20xx年6月30號(hào)）

　�。ㄋ模〇|西湖片區(qū)

　　20xx年上半年?yáng)|西湖片區(qū)成交均價(jià)為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(zhǎng)了xx%。

　　從成交價(jià)格及成交套數(shù)來(lái)看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷(xiāo)量，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷(xiāo)售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。

　　雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶(hù)平均接待量并沒(méi)減少多少。而來(lái)看房的客戶(hù)，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，所以將買(mǎi)房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對(duì)高房?jī)r(jià)，有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤(pán)，從目前情況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類(lèi)型，一直是本區(qū)域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來(lái)其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說(shuō)明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。

　　和其他區(qū)域市場(chǎng)多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(zhǎng)、過(guò)渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開(kāi)發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看，高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。

　　東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門(mén)”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。

　　目前房地產(chǎn)業(yè)在我旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，認(rèn)清我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。近期，準(zhǔn)格爾旗發(fā)展和改革局價(jià)格辦深入房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的地市和發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)部門(mén)及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，進(jìn)行了實(shí)地考察，并召開(kāi)了座談會(huì)，認(rèn)真聽(tīng)取他們的意見(jiàn)建議�，F(xiàn)就有關(guān)我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研情況報(bào)告如下：

　　一、準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)基本情況

　　一是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，我旗房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，特別是從xx年開(kāi)始對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)平均增長(zhǎng)速度xx%，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我旗發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益提高。xx年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的xx%。

　　二是房地產(chǎn)拉動(dòng)了投資增長(zhǎng)。xx年以來(lái)，固定資產(chǎn)投資作為拉動(dòng)全旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Ψ�(wěn)定快速增長(zhǎng)，其中房地產(chǎn)投資更是飛速發(fā)展，成為全旗固定資產(chǎn)投資中增長(zhǎng)速度最快的龍頭之一，呈現(xiàn)出高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重逐年增長(zhǎng)，從xx年的xx%到xx年增長(zhǎng)到xx%。

　　三是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了消費(fèi)增長(zhǎng)。xx年以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額5年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。特別是去年以來(lái)，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷(xiāo)售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇。四是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了財(cái)政收入增長(zhǎng)。xx年—xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，凈增加xx萬(wàn)元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售活躍。xx年全旗房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的xx%，房地產(chǎn)稅收對(duì)全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，進(jìn)入xx年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響，房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的xx%，較上年同期下降了個(gè)百分點(diǎn)。xx年，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成xx萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)xx%，占稅收總收入的xx%。此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。

　　二、準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　1、房?jī)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)自年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開(kāi)發(fā)模式、營(yíng)銷(xiāo)策略、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動(dòng)了我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。同時(shí)在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買(mǎi)房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致我旗的房?jī)r(jià)起伏較大，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。

　　2、投資型購(gòu)房減少，消費(fèi)者趨于理性。

　　xx年以來(lái)，受諸多因素的影響，特別是房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，導(dǎo)致很大一部分購(gòu)房者把購(gòu)房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從年以來(lái)，受金融危機(jī)影響，我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購(gòu)房客戶(hù)明顯減少，一些潛在的購(gòu)房者也在持幣觀望。消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。

　　3、土地價(jià)格大幅上升，土地開(kāi)發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開(kāi)發(fā)成本大幅上升。

　　面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，我旗審時(shí)度勢(shì)，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施，對(duì)全旗工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭，加之中央宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施，我旗的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，受?chē)?guó)家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷(xiāo)售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來(lái)，對(duì)我旗經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

　　三、準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題

　　準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)業(yè)隨著近年來(lái)的快速發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的拉動(dòng)作用越來(lái)越大，但也逐漸凸顯出以下問(wèn)題：一是結(jié)構(gòu)性供需矛盾較重。普通商品房?jī)r(jià)格高于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民消費(fèi)能力，商品住房有價(jià)無(wú)市，以改善性需求為主的消費(fèi)者持幣待購(gòu)。開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然可能有較高利潤(rùn)，但基于市場(chǎng)價(jià)值判斷和擔(dān)心降價(jià)后引發(fā)連鎖反應(yīng)的擔(dān)心，不愿意主動(dòng)調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格。市場(chǎng)雖然具有一定的改善性住房需求和剛性需求，但受?chē)?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整、周邊城市房?jī)r(jià)下行的大環(huán)境影響，普遍持觀望態(tài)度，因此形成僵持局面。二是住房供應(yīng)體系不夠明確。供應(yīng)量缺乏科學(xué)規(guī)劃，商品房品質(zhì)單一，同類(lèi)化嚴(yán)重。無(wú)論從銷(xiāo)售價(jià)格上、還是銷(xiāo)售定位上，當(dāng)前在售的商品項(xiàng)目普遍面臨著品種單一、消費(fèi)群體定位趨同的問(wèn)題，都把銷(xiāo)售目標(biāo)確定在所謂的高端消費(fèi)人群，可供中低階層消費(fèi)的商品房項(xiàng)目嚴(yán)重缺乏。三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積土地。目前我旗尚存在相當(dāng)量的未開(kāi)發(fā)土地面積，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得土地后，并未及時(shí)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而是坐等土地漲價(jià)以謀取暴利。在土地的不斷囤積、交易中，土地價(jià)格也逐漸升高，房?jī)r(jià)也隨之升高，導(dǎo)致有許多居民沒(méi)有能力買(mǎi)房的局面。

　　四、推進(jìn)準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展建議

　　近年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我旗正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向日趨成熟。為保持我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。一要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息監(jiān)控。各級(jí)房地產(chǎn)主管部門(mén)和各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須充分利用售房系統(tǒng)，全部實(shí)行網(wǎng)上在線售房，網(wǎng)上簽訂打印售房合同。對(duì)于不實(shí)行網(wǎng)上售房的項(xiàng)目，房地產(chǎn)主管部門(mén)不予辦理商品房預(yù)售許可證，并對(duì)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信等級(jí)進(jìn)行一票否決，不予辦理資質(zhì)升級(jí)，年檢時(shí)也要采取相應(yīng)的懲處措施。通過(guò)房屋權(quán)屬網(wǎng)絡(luò)登記發(fā)證系統(tǒng)的應(yīng)用，全面實(shí)現(xiàn)商品房初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷(xiāo)登記的登記網(wǎng)絡(luò)化、檔案電子化，切實(shí)提高辦事效率和辦件質(zhì)量，提高工作成果的綜合利用價(jià)值。

　　二要合理引導(dǎo)住房主體需求。針對(duì)不同群體實(shí)施不同策略，解決好不同收入者的住房問(wèn)題，對(duì)其實(shí)施住房分類(lèi)供應(yīng)政策。同時(shí)，結(jié)合我旗開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。針對(duì)中等收入群體的普通商品房，要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況，加快節(jié)能省地型住宅供應(yīng)，并不斷把房?jī)r(jià)收入比控制在6—8左右；針對(duì)高收入群體的高檔商品房，必須根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和城市發(fā)展?fàn)顩r，嚴(yán)格控制好供應(yīng)規(guī)模和所占比重，科學(xué)的做好供應(yīng)計(jì)劃。

　　三要確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。要加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，提高土地統(tǒng)征、儲(chǔ)備和管理的能力，搞活土地二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)。依法打擊非法炒買(mǎi)炒賣(mài)土地行為，盤(pán)活已出讓土地，促使存量土地加快開(kāi)發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對(duì)閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)，閑置滿(mǎn)兩年以上的土地要無(wú)償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。要重點(diǎn)保證保障性住房的用地指標(biāo)，提高普通住宅用地的供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)。

　　四要加大城鎮(zhèn)房屋拆遷管理力度。要建立健全城鎮(zhèn)房屋拆遷管理機(jī)構(gòu)，繼續(xù)強(qiáng)化管理職能，公正地履行管理職責(zé)，進(jìn)一步規(guī)范城鎮(zhèn)房屋拆遷工作，增加拆遷工作的透明度。對(duì)拆遷項(xiàng)目、拆遷公司要建立動(dòng)態(tài)檔案，進(jìn)行跟蹤服務(wù)和監(jiān)督指導(dǎo)，嚴(yán)格實(shí)行拆遷許可證制度，嚴(yán)格審核拆遷主體的合法性，四要嚴(yán)格按照《條例》規(guī)定，發(fā)布有關(guān)拆遷的通知、公示、和公告，認(rèn)真做好拆遷糾紛的調(diào)處，堅(jiān)決杜絕濫用行政裁決和申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的行為。

　　五要繼續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)秩序整治工作。堅(jiān)持整頓與規(guī)范相結(jié)合，進(jìn)一步鞏固已取得的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作成果，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)檢查長(zhǎng)效機(jī)制，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為查處力度，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化管理的要求，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化管理綜合評(píng)價(jià)體系，努力營(yíng)造主體誠(chéng)信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場(chǎng)有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告13

　　今年以來(lái)，國(guó)家采取了一系列優(yōu)惠政策，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，特別是我市“房地產(chǎn)新政；在影響和帶動(dòng)下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯活躍，開(kāi)發(fā)投資逐漸好轉(zhuǎn)，商品房銷(xiāo)售不斷上升，政策效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。

　　一、我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀

　　(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處于低調(diào)整狀態(tài)。1-11月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資94.9億元，與20xx年同期持平比例下降9.0%，比今年最低點(diǎn)上升近6個(gè)百分點(diǎn)，比第三季度上升1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的10.0%，比第三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。圖1 1-11月1月至11月市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)表

　　投資額(億元)

　　發(fā)展投資比例(%)

　　同比增減比例(%)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

　　94.9

　　—

　　—

　　包括:商品房

　　78.4

　　82.6

　　0.2

　　辦公樓

　　1.2

　　1.3

　　-0.1

　　商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所

　　10.5

　　11.0

　　-2.1

　　其他房屋

　　4.8

　　5.1

　　1.9

　　(2)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模及現(xiàn)狀；兩升一滴。隨著我市六個(gè)部門(mén)推進(jìn)新建設(shè)措施的出臺(tái)和銷(xiāo)售市場(chǎng)的持續(xù)升溫，市場(chǎng)供應(yīng)發(fā)生了積極變化。建筑面積和竣工面積保持了一定的增長(zhǎng)規(guī)模，而新建筑面積逐年減少，但下降幅度逐漸縮小�？⒐っ娣e276.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)43.9%；其中，居住面積241.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.0%；辦公樓5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)143.2%；商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所25.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)111.1%。

　　新開(kāi)工面積293萬(wàn)平方米，同比下降22.7%；居住面積224.7萬(wàn)平方米，同比下降30.0%；辦公樓7.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)117.3%；商業(yè)和商業(yè)用房39.7萬(wàn)平方米，同比下降8.6%。

　　二、新房地產(chǎn)政策對(duì)市場(chǎng)的影響分析

　　1.新住房政策的累積效應(yīng)得到了進(jìn)一步的揭示。自去年第四季度以來(lái)，我市已發(fā)布有效的“房地產(chǎn)新政；今年以來(lái)，各部門(mén)在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細(xì)化各項(xiàng)政策措施，出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易的稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步減輕居民購(gòu)買(mǎi)和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)的政策》、《關(guān)于促進(jìn)我

　　《關(guān)于促進(jìn)城市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》、《促進(jìn)新項(xiàng)目發(fā)展的政策措施》，同時(shí)增加金融支持服務(wù)，降低公積金貸款首付比例，將首付比例從30%調(diào)整為20%，將最高貸款額度從25萬(wàn)元調(diào)整為35萬(wàn)元，將最高貸款期限從20年調(diào)整為30年，縮短二手房貸款和二手房交易營(yíng)業(yè)稅免稅期限，將全額征收改為差額征收等。這些政策措施的效果有效降低了購(gòu)房者的成本，緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者都有好處，增強(qiáng)了信心，獲得了利益。從目前的情況來(lái)看，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的運(yùn)作，已經(jīng)產(chǎn)生了積極的`效果，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速?gòu)?fù)蘇起到了積極的作用。

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取積極有效的措施應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。去年下半年后，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)投資和商品房銷(xiāo)售持續(xù)下滑的新形勢(shì)，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略和營(yíng)銷(xiāo)策略，采取各種優(yōu)惠促銷(xiāo)措施，極大地激發(fā)了居民的購(gòu)房欲望和消費(fèi)熱情，交易量大幅增加。

　　三、目前值得注意的兩個(gè)問(wèn)題

　　其次，高房?jī)r(jià)可能會(huì)對(duì)商品房銷(xiāo)售施加新的限制。隨著商品房銷(xiāo)售的快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)復(fù)蘇的跡象趨于明顯，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)和新建筑出現(xiàn)了價(jià)格上漲。據(jù)報(bào)道，在成交量略有改善后，一些房地產(chǎn)從3月份開(kāi)始漲價(jià)，8月份出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)“坐在地上漲價(jià)”現(xiàn)象。從城市商品房平均成交價(jià)格看，今年1-11月城市商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡，同比增長(zhǎng)12.3%，其中商品房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡，同比增長(zhǎng)17.62%。在市區(qū)，有價(jià)格在7000-8000元/㎡的高檔樓盤(pán)，如地景藍(lán)灣、童淵、運(yùn)河一號(hào)大廈、江南一品、公園一號(hào)等，商品房的漲價(jià)幅度大大超過(guò)人民收入的增長(zhǎng)，勢(shì)必對(duì)銷(xiāo)售形成新的約束。

　　四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

　　1.加快政策調(diào)整，給行業(yè)寬松的發(fā)展空間。目前我市發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購(gòu)房稅、住房貸款等內(nèi)容。該政策具有放寬行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此，政府在引導(dǎo)輿論和制定政策時(shí)，應(yīng)更加堅(jiān)定地運(yùn)用市場(chǎng)導(dǎo)向的標(biāo)準(zhǔn)，為行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展提供寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。

　　2.政府應(yīng)規(guī)范土地市場(chǎng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理、科學(xué)地利用現(xiàn)有可開(kāi)發(fā)土地。從規(guī)劃、土地使用、稅收優(yōu)惠等方面引導(dǎo)和鼓勵(lì)社會(huì)投資，發(fā)展中小戶(hù)型(面積120平方米以下)房地產(chǎn)項(xiàng)目，增加廉租房、保障房建設(shè)，滿(mǎn)足廣大公民住房需求。過(guò)高的房?jī)r(jià)仍然是有效擴(kuò)大市場(chǎng)交易的直接障礙，也是消費(fèi)者觀望的根本原因。普通消費(fèi)者還是買(mǎi)不起現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，但實(shí)際上現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還是蘊(yùn)含著很大的利潤(rùn)。一方面，如果開(kāi)發(fā)商愿意讓消費(fèi)者受益，兩者之間的需求可以達(dá)到合理的平衡，可以有效消除房地產(chǎn)矛盾的長(zhǎng)期積累；另一方面，開(kāi)發(fā)商需要對(duì)土地儲(chǔ)備和住房開(kāi)發(fā)進(jìn)行合理規(guī)劃，防止資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　3.穩(wěn)定就業(yè)，增加居民收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵在于市場(chǎng)成交量，而市場(chǎng)成交量取決于市場(chǎng)消費(fèi)能力。因此，居民的收入和就業(yè)狀況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)至關(guān)重要。

　　4.創(chuàng)造更好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境。政府應(yīng)不斷加大投入，重點(diǎn)改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)教育、衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè)，營(yíng)造良好的人文居住環(huán)境，吸引更多有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)入駐發(fā)展。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告14

　　第一部分：投資環(huán)境分析

　　1、濟(jì)南自然環(huán)境及人口概況

　　濟(jì)南市南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢(shì)南高北低。地形可分為三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區(qū)帶。濟(jì)南境內(nèi)河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。

　　濟(jì)南是中國(guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)大省——山東省的省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育和金融中心，也是國(guó)家批準(zhǔn)的副省級(jí)城市和沿海開(kāi)放城市。全市總面積8177平方公里，市區(qū)面積3257平方公里。

　　濟(jì)南歷史悠久，是國(guó)務(wù)院公布的歷史文化名城。濟(jì)南風(fēng)景秀麗，泉水眾多，被譽(yù)為“泉城”。濟(jì)南的市樹(shù)是柳樹(shù)，市花是荷花。

　　2、濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況分析

　　(1)宏觀經(jīng)濟(jì)概況

　　2004年，濟(jì)南市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1618。9億元，增長(zhǎng)15。6%，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力持續(xù)在全省前列，是全省重要的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值118。7億元，增長(zhǎng)7。8%;第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值742。4億元，增長(zhǎng)19。8%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值757。8億元，增長(zhǎng)13。0%。。

　　(2)銀行存款余額概況

　　濟(jì)南市是中國(guó)九大金融區(qū)之一，金融機(jī)構(gòu)門(mén)類(lèi)齊全，運(yùn)營(yíng)良好。到2004年底，全市各類(lèi)銀行金融機(jī)構(gòu)存款余額2991億元，比年初增長(zhǎng)22。1%，全市貸款余額2830億元，增長(zhǎng)10。8%。

　　(3)濟(jì)南市民收入及消費(fèi)概況

　　2004年，城市市區(qū)居民(非農(nóng)業(yè))人均可支配收入為12005元，增長(zhǎng)9。0%;人均消費(fèi)性支出8581元，增長(zhǎng)2。2%。農(nóng)民人均純收入4116元，增長(zhǎng)13。7%;人均生活費(fèi)支出2543元，增長(zhǎng)9。8%。城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，生活質(zhì)量提高。城市居民消費(fèi)更注重消費(fèi)質(zhì)量，休閑娛樂(lè)享受型消費(fèi)發(fā)展迅速，人均休閑娛樂(lè)等服務(wù)支出800元，增長(zhǎng)19。7%，占消費(fèi)性支出的比重9。3%，提高1。3個(gè)百分點(diǎn)。城市人均住宅使用面積到達(dá)了19。5平方米，比上年末增加0。65平方米;農(nóng)村居民人均生活用房面積32。9平方米，增加0。4平方米。

　　(4)固定資產(chǎn)投資概況

　　2005年濟(jì)南全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資856。9億元，增長(zhǎng)31。6%。在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中，城鎮(zhèn)及以上單位投資724。4億元，增長(zhǎng)32。3%;農(nóng)村投資132。6億元，增長(zhǎng)44。0%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資121。1億元，增長(zhǎng)9。9%，其中：住宅投資96。2億元，增長(zhǎng)10。1%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的79。4%。

　　(5)建筑業(yè)

　　2005年全市具有新資質(zhì)等級(jí)的建筑業(yè)企業(yè)753家，共完成增加值93。3億元，增長(zhǎng)10。4%;實(shí)現(xiàn)利稅22億元，增長(zhǎng)8。6%;全員勞動(dòng)生產(chǎn)率(按當(dāng)年價(jià)全社會(huì)增加值計(jì)算)為13。03萬(wàn)元/人，房屋施工面積3448萬(wàn)平方米，房屋竣工面積1216萬(wàn)平方米，其中住宅732萬(wàn)平方米。

　　2006年一季度，全市建筑業(yè)開(kāi)局平穩(wěn)，全市資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)共完成總產(chǎn)值48。2億元，同比增長(zhǎng)7。8%。其中，國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值31。5億元，同比增長(zhǎng)1。1%;非國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)完成16。7億元，增長(zhǎng)19。3%。

　　一季度，房屋建筑施工面積2026。2萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)13。2%。其中，新開(kāi)工面積376。2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34。7%。

　　一季度，完成竣工產(chǎn)值14。6億元，比去年同期增長(zhǎng)33。9%，房屋建筑竣工面積39。4萬(wàn)平方米，與去年持平。

　　綜合以上五方面，濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況，作以下幾點(diǎn)分析：

　　(1)2005年濟(jì)南市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值水平位列全國(guó)城市的地21位，但增勢(shì)強(qiáng)勁，第三產(chǎn)業(yè)增幅明顯。據(jù)《濟(jì)南市總體規(guī)劃文本》顯示，到2010年三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為5:45:50，這無(wú)疑會(huì)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)起到良好的促進(jìn)作用。

　　(2)從居民銀行儲(chǔ)蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析，濟(jì)南市商品房市場(chǎng)需求潛力較大。數(shù)據(jù)證明，2005年濟(jì)南市人均可支配收入為12310元，在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市中排第6、7位，在山東省17城市中，濟(jì)南市排第二位，相對(duì)購(gòu)買(mǎi)力水平中高。2005年，家庭年收入?yún)^(qū)間以3~5萬(wàn)元為最多，比例為44%，其次為3萬(wàn)元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬(wàn)元之間的潛在購(gòu)房者所占比例為22%，10萬(wàn)元以上的潛在購(gòu)房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場(chǎng)吸納量的重要因素，以上收入特征預(yù)示著未來(lái)低價(jià)位市場(chǎng)需求量仍然較大，中價(jià)位市場(chǎng)需求逐步成為主流。

　　(3)濟(jì)南是一座“畸形”消費(fèi)城市，貧富差距大，公款消費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。

　　(4)房地產(chǎn)投資繼04年快速增長(zhǎng)、05年低幅調(diào)整后，正成為熱點(diǎn)。

　　(5)在與當(dāng)?shù)赝�行的接觸中發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南部分“先富”人士已開(kāi)始二次或多次購(gòu)房。

　　3、濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃

　　(1)中心城區(qū)總體布局。

　　中心城區(qū)由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個(gè)外圍組團(tuán)組成。

　　A、主城區(qū)是全市的行政、金融、商貿(mào)、文化、科教、居住中心，劃分為核心區(qū)和11個(gè)功能各有傾重的片區(qū)。

　　●核心區(qū)為歷山路、經(jīng)十路、鐵路圍合的地區(qū)。

　　●白馬山、濼衛(wèi)、黃臺(tái)、七里河是以工業(yè)為主的片區(qū)。

　　●無(wú)影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區(qū)。

　　●文東為科研文教片區(qū)。

　　●千佛山為風(fēng)景旅游片區(qū)。

　　B、王舍人組團(tuán)位于中心城區(qū)最東部，規(guī)劃為獨(dú)立工業(yè)區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。

　　C、賢文組團(tuán)位于主城區(qū)與王舍人組團(tuán)之間，以濟(jì)南開(kāi)發(fā)區(qū)新區(qū)為主體構(gòu)成。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物技術(shù)、光機(jī)電一體化等產(chǎn)業(yè)。

　　D、大金組團(tuán)位于中心城區(qū)西部，規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、材料科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)。

　　E、黨家組團(tuán)位于中心城區(qū)西南部，規(guī)劃為汽車(chē)制造工業(yè)為主的獨(dú)立工業(yè)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展汽車(chē)制造工業(yè)。

　　(2)公共設(shè)施布局

　　A、中心商務(wù)區(qū)。

　　在順河街、經(jīng)一路、緯六路、經(jīng)七路圍合地區(qū)內(nèi)。

　　B、市級(jí)商業(yè)中心。

　　在泉城路、經(jīng)四路東段、西市場(chǎng)商業(yè)集中地區(qū)。

　　C、省級(jí)行政辦公用地。

　　集中在經(jīng)八緯一地區(qū)。同時(shí)完善古城區(qū)和歷山路兩側(cè)的省級(jí)行政辦公設(shè)施。

　　D、金融設(shè)施。

　　在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)。

　　E、文化娛樂(lè)設(shè)施。

　　在南門(mén)、經(jīng)三緯三、普利門(mén)、經(jīng)八緯一等地區(qū)。

　　F、體育設(shè)施。

　　在臘山湖北新建市級(jí)體育中心。

　　G、調(diào)整完善醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施。

　　在白馬山、賢文、大金和黨家建設(shè)醫(yī)療衛(wèi)生院所。

　　H、文科設(shè)施。

　　完善文東科研文教區(qū)建設(shè)，在南部十六里河地區(qū)建設(shè)濟(jì)南科技活動(dòng)場(chǎng)所，在東部鰲角山地區(qū)預(yù)留高教科研用地。

　　(3)濟(jì)南旅游資源開(kāi)發(fā)。構(gòu)成以古城旅游區(qū)為中心，四面擴(kuò)展的格局。

　　A、古城旅游區(qū)。

　　主要包括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山、佛慧山等景區(qū)。

　　B、向北擴(kuò)展建成黃河旅游區(qū)。

　　主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風(fēng)景區(qū)和鴨旺口溫泉旅游度假區(qū)等。

　　C、向東擴(kuò)展建成龍山文化旅游區(qū)。

　　主要包括龍山文化遺址、齊長(zhǎng)城、百脈泉群等名勝古跡。

　　D、向南擴(kuò)展建成山川古跡旅游區(qū)。

　　主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風(fēng)景旅游區(qū)。

　　E、向西擴(kuò)展建成平陰民俗風(fēng)情旅游區(qū)。

　　主要包括洪范池、翠屏門(mén)等風(fēng)景旅游區(qū)。

　　(4)外聯(lián)交通

　　A、鐵路。

　　2010年前建設(shè)京滬高速鐵路濟(jì)南段(含黃河高速鐵路橋)，建設(shè)邯濟(jì)線、濟(jì)龍煙線，并引入濟(jì)南樞紐。

　　B、公路。

　　近期建設(shè)大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟(jì)德、濟(jì)泰段，高速澆城公路環(huán)的東南段，京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線。

　　C、機(jī)場(chǎng)。

　　濟(jì)南(遙墻)機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建為國(guó)內(nèi)口岸一級(jí)機(jī)場(chǎng)。新建5萬(wàn)平方米侯機(jī)樓和一條3200米跑道，延長(zhǎng)現(xiàn)有跑道至3200米，張莊軍用機(jī)場(chǎng)不宜在市區(qū)內(nèi)保留，遷出選址新建。

　　(5)城市交通。

　　總體框架：3個(gè)環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。(簡(jiǎn)稱(chēng)“三環(huán)九射、九縱九橫”)

　　“三環(huán)”指由經(jīng)十路、歷山路、北園路、無(wú)影山中路、濟(jì)齊路、營(yíng)市街等組成的快速路環(huán);由二環(huán)東、南、西、北路組成的主干路環(huán);由京滬、京滬與濟(jì)青的聯(lián)接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)。

　　“九射”指主干路環(huán)向外放射的濟(jì)王、濟(jì)青(青州)、濟(jì)青(青島)、濟(jì)濱、濟(jì)德、濟(jì)齊、濟(jì)兗、濟(jì)微、濟(jì)臨9條高等級(jí)公路。

　　“九縱”指二環(huán)西路、營(yíng)市街(快速)、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路(快速)、二環(huán)東路9條南北向主干路或快速路。

　　“九橫”指二環(huán)南路、劉長(zhǎng)山路、經(jīng)十路(快速)、經(jīng)七路、經(jīng)四路、經(jīng)一路、北園路(快速)、清河北路、二環(huán)北路等9條東西向主干路或快速路。

　　4、濟(jì)南重大市政工程

　　(1)已建：

　　A、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車(chē)。

　　B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟(jì)濼路立交橋一期工程竣工使用。

　　C、泉城廣場(chǎng)建成使用。

　　D、濟(jì)南機(jī)場(chǎng)主跑道投入使用。

　　(2)在建：

　　A、“藍(lán)天工程”，市區(qū)新增綠地20萬(wàn)平方米，使城市綠化覆蓋率到達(dá)36%，綠地率31%。

　　B、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶(hù)區(qū)的改造建設(shè)，搞好舜湖社區(qū)，新世界陽(yáng)光花園、北園八村以及其它居民小區(qū)的成片住宅開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。

　　(3)規(guī)劃：詳見(jiàn)“濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃”。

　　分析：從以上“3、濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃和4、濟(jì)南重大市政工程”兩項(xiàng)資料分析得出以下幾點(diǎn)：

　　A、對(duì)中心城區(qū)，采取強(qiáng)化、改造手段，進(jìn)一步確立其商業(yè)、金融、和都市旅游的核心地位。

　　B、重視東西兩頭的發(fā)展，以若干片區(qū)的構(gòu)成確立其每個(gè)片區(qū)的核心任務(wù)。

　　C、南部大力開(kāi)發(fā)旅游資源，構(gòu)成濟(jì)南的生態(tài)區(qū)。

　　D、北部發(fā)展的比重在全市范圍內(nèi)最輕，對(duì)華山各案可能有影響的主要有以下幾點(diǎn)：

　　●北向擴(kuò)建黃河旅游區(qū)，其中華山旅游區(qū)作為其中一部分。

　　●京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線工程。將使外聯(lián)更方便。

　　●順河高架路北延工程。

　　●歷山北路拓寬工程。

　　第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體運(yùn)行狀況

　　由于房改政策、城市基礎(chǔ)設(shè)施及舊城改造、城市新功能區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的拉動(dòng)作用，濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步升溫。據(jù)有關(guān)部門(mén)透露，5年之內(nèi)濟(jì)南市將有4000萬(wàn)平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬(wàn)平方米。

　　在一輪發(fā)展機(jī)遇面前，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)格局必將要發(fā)生質(zhì)的變化，一些有強(qiáng)大后盾支持的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)脫穎而出。

　　1、土地市場(chǎng)分析

　　2006年土地供應(yīng)狀況

　　根據(jù)濟(jì)南市土地部門(mén)的放量土地和部分區(qū)域招商土地的統(tǒng)計(jì)，濟(jì)南市市區(qū)目前能夠進(jìn)入市場(chǎng)的土地在3萬(wàn)畝左右，而且新的土地供應(yīng)還不斷增加。但濟(jì)南市獲取土地渠道和價(jià)格的多樣性及歷史遺留問(wèn)題的理順解決，會(huì)在必須時(shí)光內(nèi)造成明顯的供求矛盾。

　　2、房地產(chǎn)投資狀況分析

　　2006年投資預(yù)期

　　有關(guān)部門(mén)的信息顯示，濟(jì)南市確定用心推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，今年力爭(zhēng)完成開(kāi)發(fā)投資135億元，同比增長(zhǎng)25%。其中：住宅建設(shè)完成投資95億元，商業(yè)用房完成投資40億元。商品房施工面積980萬(wàn)平方米，其中商品住宅施工面積800萬(wàn)平方米;新開(kāi)工面積400萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積300萬(wàn)平方米。

　　3、商品房銷(xiāo)售狀況分析

　　截至2006年2月末，全市商品房屋銷(xiāo)售建筑面積為20。8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33。3%。其中，住宅銷(xiāo)售建筑面積為18。4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18。7%，占全部銷(xiāo)售面積的88。5%，下降10。9個(gè)百分點(diǎn)。2月末，我市商品房屋空置面積為38。5萬(wàn)平方米，其中空置住宅34。6萬(wàn)平方米，分別比去年同期增長(zhǎng)42。6%和31。1%。買(mǎi)方市場(chǎng)有需求釋放的跡象，但超多新開(kāi)樓盤(pán)的出現(xiàn)，購(gòu)房人選取余地較大，配置一般、同質(zhì)化較強(qiáng)的樓盤(pán)將面臨市場(chǎng)的考驗(yàn)。

　　4、商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)

　　2006年2月份登記成交均價(jià)為3034元/平方米，比1月份增長(zhǎng)18。3%。從前4個(gè)月的中檔住宅市場(chǎng)看，在售樓盤(pán)每平方米均價(jià)到達(dá)3500-4500元。市場(chǎng)出現(xiàn)10000-12000元/平米的高端住宅產(chǎn)品。

　　5、經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析

　　據(jù)悉，濟(jì)南市總共規(guī)劃了5個(gè)片區(qū)來(lái)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，其中首個(gè)向中低收入家庭銷(xiāo)售的槐蔭區(qū)大金莊經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)面積15萬(wàn)平方米，槐蔭區(qū)世紀(jì)中華城項(xiàng)目7萬(wàn)平方米，北全福經(jīng)濟(jì)適用房居住組團(tuán)7。7萬(wàn)平方米。這為廣大低收入家庭解決住房問(wèn)題的同時(shí)也帶給良好的居住環(huán)境。

　　二、房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域板塊分析

　　濟(jì)南南部是大片的山區(qū)，北部是黃河，地理位置的特點(diǎn)決定了濟(jì)南市的發(fā)展方向是東西向的，加之鐵路交通線貫通東西，經(jīng)十路、經(jīng)一路、濼源大街、解放路、泉城路……，濟(jì)南的繁華街道大多是東西走向，這就造成了濟(jì)南的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)形態(tài)呈現(xiàn)出沿交通線兩側(cè)帶狀發(fā)展的特點(diǎn)。

　　這種城市結(jié)構(gòu)特點(diǎn)造成了濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)投資集中在交通干線沿線，居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟(jì)南自古就有“寧要?dú)v下一張床，不住天橋一間房”的說(shuō)法，談的就是這個(gè)特點(diǎn)。反映到濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，南部，東部的房?jī)r(jià)比北部西部的房?jī)r(jià)要高上一個(gè)檔次。

　　針對(duì)濟(jì)南市的特點(diǎn)，政府在制定城市規(guī)劃的時(shí)候也充分的照顧了交通干道沿線的商業(yè)的住宅開(kāi)發(fā)。

　　成功拓寬改造后經(jīng)十路板塊顯現(xiàn)巨大商業(yè)投資價(jià)值。目前位于經(jīng)十路沿線大型樓盤(pán)，東部中潤(rùn)世紀(jì)城，西部的陽(yáng)光一百都有不俗的市場(chǎng)表現(xiàn)，越來(lái)越得到市場(chǎng)認(rèn)可。

　　大改造后的經(jīng)一路板塊也是濟(jì)南市的一大投資熱點(diǎn)。位于經(jīng)一路延長(zhǎng)線和大明湖西北側(cè)的巴黎花園，具備良好的地理位置和人文環(huán)境，樓盤(pán)前景看好。大明湖附近離經(jīng)一路不遠(yuǎn)的魯能康橋，具備必須的升值潛力。另外，由山東省建工集團(tuán)開(kāi)發(fā)的明珠國(guó)際商務(wù)港，投資前景看好。

　　濟(jì)南市的歷史文化風(fēng)貌區(qū)具備較高的升值潛力。典型的就是泉城廣場(chǎng)沿線，周?chē)�名勝聚集，是�?jì)南市的`中心，圍繞泉城廣場(chǎng)，泉城路、濼源大街兩條東西向的干道也是一個(gè)值得關(guān)注的板塊。

　　歷史及規(guī)劃因素構(gòu)成的特色產(chǎn)業(yè)聚集地，如以山大路為中心的科技商業(yè)地帶，以英雄山路為中心的社區(qū)、商業(yè)、通訊地帶，以北園大街為中心的建材家具、娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)地帶，以及以趵突泉為中心的特色旅游帶等，均是應(yīng)關(guān)注的投資熱點(diǎn)。

　　屬“南控”的濟(jì)南南部地區(qū)，山青水秀，自然環(huán)境好，紅葉谷、九頂塔、野生動(dòng)物園、藥鄉(xiāng)森林公園等濟(jì)南大部分近郊旅游景區(qū)也都在南部，南部獲批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)就具備了很好的增值空間，位于濟(jì)南南部開(kāi)發(fā)的陽(yáng)光舜城、偉東新都、國(guó)際風(fēng)情街等民用和商用房產(chǎn)的熱銷(xiāo)也說(shuō)明這一點(diǎn)。

　　東部區(qū)域板塊發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，隨著新城建設(shè)進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接，為區(qū)域土地市場(chǎng)帶給充沛的供應(yīng)的同時(shí)促進(jìn)了該區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，仍是未來(lái)一段時(shí)光濟(jì)南住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。

　　第三部分2006年濟(jì)南住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)

　　2006年住宅市場(chǎng)預(yù)測(cè)

　　1、行業(yè)發(fā)展方面

　　計(jì)劃經(jīng)濟(jì)——改革開(kāi)放——加入世貿(mào)組織，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是不斷走向市場(chǎng)化、國(guó)際化的，各行業(yè)面臨的是世界范圍的競(jìng)爭(zhēng)與機(jī)遇，各行業(yè)、各領(lǐng)域的市場(chǎng)化程度也在不斷提高。房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，土地已基本走市場(chǎng)化的道路;利率政策在不斷靈活，商業(yè)銀行等市場(chǎng)參與者的話(huà)語(yǔ)權(quán)在不斷加大，央行雖在總體監(jiān)控，但越來(lái)越多的是透過(guò)市場(chǎng)化手段影響利率波動(dòng);匯率方面，國(guó)家匯率制度也進(jìn)行了重大的改革，控制性的放開(kāi)了人民幣匯率，將人民幣推向了世界貨幣市場(chǎng)。綜合來(lái)看所有房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域市場(chǎng)化程度的加深都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生促進(jìn)作用，推動(dòng)市場(chǎng)不斷成熟，穩(wěn)步發(fā)展。

　　2、新增供應(yīng)量方面

　　05年由于受中央和地方各種房地產(chǎn)政策的影響，新增供應(yīng)量與04年相比大幅下降，市場(chǎng)一度低迷，銷(xiāo)售量萎縮，成交價(jià)格雖時(shí)有波動(dòng)，卻并無(wú)大幅滑坡。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)方面，國(guó)家在抑制投資過(guò)熱，房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)之一必然是重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象，但房地產(chǎn)業(yè)不僅僅拉動(dòng)投資，也能有效拉動(dòng)需求，且能帶動(dòng)家電、建材等多行業(yè)的消費(fèi)性支出，解決國(guó)家一向以來(lái)有效需求不足的問(wèn)題。進(jìn)入2006年3月份，濟(jì)南東西南北中都有大盤(pán)項(xiàng)目在啟動(dòng)，在住宅市場(chǎng)上泉景·天沅(80萬(wàn)平米)、歷山名郡、重汽·翡翠郡(68萬(wàn)平米)、融基·湖光山色等新項(xiàng)目或開(kāi)盤(pán)或開(kāi)始大力推廣，4月份，外海中央花園(88萬(wàn)平米)、蝶泉山莊、陽(yáng)光100三期、京魯山莊、大地花園、嘉匯·環(huán)球廣場(chǎng)、繡水如意國(guó)際商都等項(xiàng)目啟動(dòng)發(fā)售。60萬(wàn)平米以上的大型樓盤(pán)就有魯能領(lǐng)秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100萬(wàn)平米以上)、外海中央花園。正在熱賣(mài)的大盤(pán)有偉東新都(103萬(wàn)平米)、陽(yáng)光100國(guó)際新城(178萬(wàn)平米)

　　3、產(chǎn)品種類(lèi)方面

　　2006年房地產(chǎn)上市品種多樣成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。從千佛山禧園、國(guó)華東方美郡、翡翠郡到泉景·天沅、大地華園、歷山名郡，從中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)、嘉匯·環(huán)球廣場(chǎng)到第一大道、繡水如意國(guó)際商都，別墅、花園洋房、小高層住宅、高層住宅、商住社區(qū)等品種的出現(xiàn)反映了當(dāng)前市場(chǎng)需求的多樣化。而10多個(gè)舊村改造項(xiàng)目及其它價(jià)格較低的項(xiàng)目的旺銷(xiāo)，也顯示了住宅市場(chǎng)從低端向高端推進(jìn)的態(tài)勢(shì)。06年開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意市場(chǎng)細(xì)分，找準(zhǔn)客戶(hù)定位，才能在較旺的市場(chǎng)空間中贏得一席之地。

　　4、居住品質(zhì)提高方面

　　在2006年新開(kāi)工的項(xiàng)目中，技術(shù)含量、戶(hù)型設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、形象包裝、品牌營(yíng)造等方面均有進(jìn)步，這反映了在“節(jié)能、節(jié)地、舒適、生態(tài)環(huán)�！贝蟊尘跋聺�(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)步。天泰太陽(yáng)樹(shù)項(xiàng)目推出“不要空調(diào)暖氣”的恒溫恒濕宣傳主題，翡翠郡在戶(hù)型設(shè)計(jì)等方面申請(qǐng)5項(xiàng)專(zhuān)利。

　　5、戶(hù)型及面積方面

　　市場(chǎng)需求在戶(hù)型及面積方面趨于理性化。06年的熱點(diǎn)集中在75-90平米的兩室兩廳以及100-115平米的三室兩廳上，總價(jià)低，易于理解。南部城區(qū)的狀況略有不一樣。詳見(jiàn)客戶(hù)群分析。

　　6、價(jià)格方面

　　目前國(guó)家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開(kāi)發(fā)商不小的成本壓力，此外原材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格的穩(wěn)步上漲，樓盤(pán)品質(zhì)提升帶來(lái)的成本也在增加，所以預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)光價(jià)格不會(huì)下降，但今年政策中關(guān)注的經(jīng)濟(jì)適用房、舊村改造轉(zhuǎn)軌等關(guān)鍵詞，預(yù)示必須規(guī)模的中低價(jià)房的開(kāi)發(fā)，同時(shí)未來(lái)一段時(shí)光新增供應(yīng)量的增加，將會(huì)對(duì)濟(jì)南樓市產(chǎn)生不小的沖擊，限制樓市價(jià)格的增長(zhǎng)幅度。2006年前四個(gè)月，在售樓盤(pán)均價(jià)到達(dá)3500-4500元/平米，銷(xiāo)售勢(shì)頭良好。泉景天沅起價(jià)3830元/平米，魯能領(lǐng)秀城均價(jià)4200元/平米，位于陽(yáng)光舜城的依山居5700元/平米左右，東部品質(zhì)樓盤(pán)均價(jià)在4300-4800元/平米，太陽(yáng)樹(shù)醞釀10000元/平米銷(xiāo)售均價(jià)。

　　7、供應(yīng)分布方面

　　未來(lái)一段時(shí)光，南部將是06年住宅市場(chǎng)的焦點(diǎn)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的收緊，許多開(kāi)發(fā)商過(guò)去囤積的土地紛紛亮相，從05、06年房展會(huì)我們能夠看出，南部新樓盤(pán)驟增，并且開(kāi)發(fā)規(guī)模、和品質(zhì)都較高，吸引了眾多購(gòu)房者的眼球;東部區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，隨著新城建設(shè)進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接，為區(qū)域土地市場(chǎng)帶給充沛的供應(yīng)的同時(shí)促進(jìn)了該區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，仍是未來(lái)一段時(shí)光濟(jì)南住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。

　　8、客戶(hù)群方面

　　(1)潛在購(gòu)房者基本特征

　　①潛在購(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)趨于年輕化，40歲以下的年輕人成為購(gòu)房群體主流，所占比例達(dá)73%，其中，26~30歲的購(gòu)房群體為主，所占比例為29%。購(gòu)房群體的年齡特征將直接影響其對(duì)住宅的戶(hù)型選取、建筑風(fēng)格、社區(qū)配套等的需求狀況。

　　②購(gòu)房行為主要以家庭為單位，三口之家占據(jù)主導(dǎo)，比例為48%，二人世界所占的比例為27%，相比之下單身購(gòu)房群體在對(duì)房產(chǎn)的需求程度和支付潛力上都略顯不足，所占比例僅為12%。但單身白領(lǐng)階層的消費(fèi)意識(shí)隨著社會(huì)進(jìn)步發(fā)展迅速，單身一族對(duì)住宅物業(yè)要求日益強(qiáng)烈，對(duì)住宅的功能要求較高。該群體多為高收入、高學(xué)歷的單身者。另外，老年人消費(fèi)市場(chǎng)正日益擴(kuò)大，其消費(fèi)心理和消費(fèi)潛力與年輕人相比，更加理性，尤其是在古城濟(jì)南，隨著人口老齡化的加快，老年人的消費(fèi)力資源會(huì)比較充裕。

　　③潛在購(gòu)房者中具有大專(zhuān)和本科學(xué)歷的人群已經(jīng)成長(zhǎng)為潛在的購(gòu)房主流，為79%;其次是具有高中(含中專(zhuān)、技校)學(xué)歷的人群，比例為17%，相應(yīng)的購(gòu)房者對(duì)社區(qū)帶來(lái)的文化氣息、生活品質(zhì)、周邊配套都將提出更高的要求。初中及以下學(xué)歷的人群僅占4%。

　�、軡撛谫�(gòu)房者的工作單位多為私營(yíng)企業(yè)，其次為事業(yè)單位，透過(guò)對(duì)潛在購(gòu)房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析證明，年收入在6~10萬(wàn)元間的購(gòu)房者的工作單位中私營(yíng)企業(yè)居首位，年收入在10萬(wàn)元以上的潛在購(gòu)房者工作單位以事業(yè)單位為首。

　�、轁撛谫�(gòu)房者的主要出行工具表現(xiàn)為公交車(chē)，所占比例為44%，相應(yīng)的，購(gòu)房者對(duì)于公交汽車(chē)站的關(guān)注程度也較強(qiáng)。其次為自行車(chē)/助力車(chē)，比例為24%，排列在第三位的是私家車(chē)，比例為17%，購(gòu)房者的私家車(chē)擁有數(shù)量不容忽視。

　　(2)潛在購(gòu)房群體需求特征

　�、�79%的受訪者選取1～2年內(nèi)購(gòu)房，打算一年內(nèi)購(gòu)房的比例為38%，2年內(nèi)購(gòu)房者比例為41%，選取2~3年內(nèi)購(gòu)房的比例為15%，3年以上購(gòu)房的比例僅為6%。近年來(lái)，由于拆遷的區(qū)域較大，購(gòu)房者思考改善居住條件的需求也較大，導(dǎo)致購(gòu)房計(jì)劃表現(xiàn)出相對(duì)集中的特征。

　�、跐撛谫�(gòu)房者的置業(yè)目的中自我改善居住條件的居于首位，所占比例為69%，購(gòu)房給父母及孩子的比例為23%，用于投資的潛在購(gòu)房者所占的比例為6%。結(jié)合潛在購(gòu)房者的住房性質(zhì)分析，商品房的擁有比例僅為16。2%，自有住房、房改房所占的比例為35。8%和30。2%，拆遷房所占的比例為9。3%。

　�、蹪撛谫�(gòu)房者中有40%選取在東部購(gòu)房，選取南部區(qū)域的比例為22%，選取西部區(qū)域的比例為19%。南部區(qū)域購(gòu)房者思考的主要因素依次為：自然環(huán)境、交通便利、價(jià)格和工作方便。

　�、軡撛谫�(gòu)房者對(duì)建筑形態(tài)的選取中，多層居首位，所占比例為57%，其次為小高層所占比例是37%，對(duì)于高層的選取比例僅占6%，別墅所占的比例是1%。雖然多層依然在建筑形態(tài)中占據(jù)主導(dǎo)地位，但是小高層已經(jīng)逐漸為購(gòu)房者理解，其地位日漸穩(wěn)固，而且限于稀缺的土地資源，小高層的需求容易得以實(shí)現(xiàn)，而對(duì)多層的需求則會(huì)由于其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉(zhuǎn)移，購(gòu)房者對(duì)小高層的需求未來(lái)將呈現(xiàn)增漲勢(shì)頭。

　�、轁撛谫�(gòu)房者首選的戶(hù)型結(jié)構(gòu)是平層，所占比例為50%，選取復(fù)式結(jié)構(gòu)的比例為25%，選取錯(cuò)層的比例為16%，躍層結(jié)構(gòu)為8%。

　�、逎�(jì)南市戶(hù)型需求綜合分析狀況來(lái)看，二居室、三居室是需求的主力戶(hù)型，比例超過(guò)90%，其中二居室比例為62%，三居室比例為28%;對(duì)一居室、四居室的戶(hù)型需求極少，分別為2%、3%。戶(hù)型需求與家庭成員結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，一居室更多地面向單身及投資者，四居室以上的戶(hù)型因其總樓款較高，相對(duì)抑制客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)需求。但相關(guān)分析證明，濟(jì)南市不一樣區(qū)域的購(gòu)房者對(duì)住宅的戶(hù)型需求略有差異，選取市中區(qū)的購(gòu)房者對(duì)三室的需求量較其他區(qū)域強(qiáng)勁，南部區(qū)域內(nèi)對(duì)四室的需求較顯著，證明這兩個(gè)區(qū)域大戶(hù)型住宅較有市場(chǎng)。南部區(qū)域需求戶(hù)型比例基本為一居室2%，二室一廳28%，二室二廳29%，三室二廳35%，四居室6%。

　�、�80~100平方米之間的戶(hù)型面積指標(biāo)成為大眾需求主流，比例高達(dá)39%，其次為100～120平方米，需求比例為26%，80平方米以下需求比例為19%，120～150平方米需求比例為11%，對(duì)150平方米以上的戶(hù)型需求比例為4%。

　　(3)潛在購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)潛力分析

　�、偌彝ツ晔杖�?yún)^(qū)間以3~5萬(wàn)元為最多，比例為44%，其次為3萬(wàn)元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬(wàn)元之間的潛在購(gòu)房者所占比例為22%，10萬(wàn)元以上的潛在購(gòu)房群體所占比例僅為4%。家庭年收入在3~5萬(wàn)之間的，對(duì)總價(jià)的承受潛力就應(yīng)在20~45萬(wàn)之間。家庭年收入在6~10萬(wàn)之間的，對(duì)總價(jià)的承受潛力就應(yīng)在40~90萬(wàn)之間。

　�、趯�(duì)價(jià)格的理解程度集中在4000元/平方米以下，比例超過(guò)90%，其中3500元及以下所占的比例最高，為64%，其次為3500~4000元/平方米，所占比例是30%，4000元/平方米的住宅比例僅占5%。

　�、蹖�(duì)住宅總價(jià)的承受力，以40萬(wàn)元以下的為需求主流，占到總數(shù)的八成多，其中21~30萬(wàn)元間的總價(jià)，購(gòu)房者理解的比例約占到四成，其次是31~40萬(wàn)元之間的總價(jià)，約占到三成，超過(guò)40萬(wàn)元的總價(jià)水平，僅有12%的人能夠理解，所以總價(jià)水平40萬(wàn)元為潛在購(gòu)房者的心理底線。依據(jù)潛在購(gòu)房者能夠承擔(dān)的總房款價(jià)格，細(xì)分不一樣購(gòu)房群體的需求特征為：承擔(dān)總房款在30萬(wàn)元以下的潛在購(gòu)房者，偏好的面積首先是81~100平米，其次為61~80平米，偏好的戶(hù)型分別為二室一廳一衛(wèi)和二室二廳二衛(wèi);總房款在31~40萬(wàn)元之間的購(gòu)房者偏好的面積為101~120平米，戶(hù)型為二室二廳一衛(wèi);總房款在41~60萬(wàn)元之間的購(gòu)房者偏好的面積為121~150平米，戶(hù)型為三室二廳二衛(wèi);總房款在61~80萬(wàn)元之間的購(gòu)房者偏好的面積為121~180平米之間，戶(hù)型為四室二廳二衛(wèi)。

　　(4)配套需求分析

　�、倬G化、超級(jí)市場(chǎng)、幼兒園/學(xué)校是最重要的三項(xiàng)配套。潛在購(gòu)房者關(guān)注的社區(qū)配套中，綠化居于首位，所占比例為20%，之后分別為超級(jí)市場(chǎng)、學(xué)校/幼兒園和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。結(jié)合前文可知，潛在購(gòu)房者年齡以26~30歲之間的居多，其中家庭結(jié)構(gòu)為二人世界的占五成，因此，其對(duì)幼兒教育環(huán)境關(guān)注程度較強(qiáng)。

　�、跐撛谫�(gòu)房者對(duì)于有車(chē)位需求與無(wú)需求的比例為4：1，租用與購(gòu)買(mǎi)所占的比例分別為49%和32%。潛在購(gòu)房者比較偏好地下的車(chē)位。購(gòu)房者愿意支付的車(chē)位價(jià)格主要集中于7萬(wàn)元以下，比例為50%，其次為8萬(wàn)元，比例為21%，購(gòu)買(mǎi)者對(duì)車(chē)位的購(gòu)買(mǎi)意識(shí)不強(qiáng)，愿意支付的價(jià)格普遍較低，車(chē)位配比應(yīng)將當(dāng)前需求與未來(lái)城市發(fā)展相結(jié)合思考。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告15

　　一、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析

　　近年來(lái)，在縣委、縣政府“奮力跨越爭(zhēng)進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷(xiāo)售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開(kāi)發(fā)商品住宅6200套、56萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力。

　　目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，各類(lèi)型樓盤(pán)銷(xiāo)售情況良好。建筑類(lèi)型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤(pán)品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。XX年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的品質(zhì)得到了不斷提升，購(gòu)房戶(hù)的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶(hù)型銷(xiāo)售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開(kāi)發(fā)量的25%左右。

　　總體看，XX年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于XX年，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來(lái)，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專(zhuān)畢業(yè)生，他們成為購(gòu)房的主力軍;同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買(mǎi)為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購(gòu)房比例)以及投資性購(gòu)房的比例。XX年，從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來(lái)看，我縣城區(qū)購(gòu)房者中，購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的比例尚不到2%，說(shuō)明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷(xiāo)售市場(chǎng)處于自然銷(xiāo)售狀態(tài)。

　　預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了XX年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于XX年水平。XX年全縣普通商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，XX年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒(méi)有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。

　　XX年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長(zhǎng)19.8%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開(kāi)辟了財(cái)源，每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過(guò)了6%。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長(zhǎng)。XX年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算，拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。

　　(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題

　　1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過(guò)大，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來(lái)我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶(hù)型樓房，以滿(mǎn)足部分弱勢(shì)群體的購(gòu)房需求。

　　2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷(xiāo)售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開(kāi)發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國(guó)稅、地稅、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者、管理者信息不對(duì)稱(chēng)的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門(mén)實(shí)行監(jiān)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場(chǎng)，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái)，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過(guò)部門(mén)配合、環(huán)節(jié)控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒(méi)有建立，相關(guān)部門(mén)信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。

　　3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房(1997)173號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書(shū)的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制。縣城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無(wú)法辦理全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過(guò)戶(hù)等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國(guó)家稅費(fèi)的流失。

　　4、部分開(kāi)發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很?chē)?yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會(huì)帶來(lái)一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒(méi)有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。

　　5、違規(guī)開(kāi)發(fā)的歷史遺留問(wèn)題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過(guò)程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對(duì)外銷(xiāo)售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶(hù)在建房過(guò)程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開(kāi)發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)商品房市場(chǎng)帶來(lái)很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。

　　二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議

　　1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國(guó)家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì)上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。XX年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計(jì)局、民政局等6部門(mén)參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶(hù)主屬“三無(wú)”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無(wú)房戶(hù)約為三分之一，有住房的用戶(hù)，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另國(guó)辦發(fā)【XX】37號(hào)文件已經(jīng)要求，自XX年6月 1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

　　2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開(kāi)發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢(shì)所趨，勢(shì)在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造，力爭(zhēng)在未來(lái)五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶(hù)區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開(kāi)發(fā)，改變過(guò)去那種局部改造、見(jiàn)縫插針的做法，實(shí)施地段開(kāi)發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開(kāi)發(fā)模式，對(duì)影響城市道路景觀的`危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)。堅(jiān)持成區(qū)連片開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局、縣計(jì)劃局、縣建設(shè)局、縣國(guó)土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。舊城改造項(xiàng)目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實(shí)從該土地使用權(quán)出讓金中補(bǔ)償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問(wèn)題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議，

　　3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿(mǎn)足職工住房需求，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號(hào)文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購(gòu)買(mǎi)。”魯政發(fā)[XX]22號(hào)文件中再一次規(guī)定：“從意見(jiàn)下發(fā)之日起(XX、3、22)，各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件�！弊罱�建設(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[XX]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)， “自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益。”因此，機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹(shù)立“要住房，找市場(chǎng)”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開(kāi)發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。

　　4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門(mén)發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹(shù)立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“母艦”。要通過(guò)重組、兼并、控股、引外靠?jī)?yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對(duì)中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴(kuò)大市場(chǎng);三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠(chéng)信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要建起企業(yè)誠(chéng)信檔案，樹(shù)立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。

　　6、各部門(mén)加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作。近年來(lái)，城市房屋拆遷成為社會(huì)的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問(wèn)題，拆遷工作變得十分復(fù)雜，并出現(xiàn)了一些新問(wèn)題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷(xiāo)或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問(wèn)題難以及時(shí)妥善解決。根據(jù)國(guó)務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，計(jì)劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問(wèn)題得以妥善解決。

　　7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè)，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進(jìn)步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個(gè)門(mén)，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續(xù)。同時(shí)，在交易大廳門(mén)口還有各開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介、年度開(kāi)發(fā)量、樓盤(pán)介紹、聯(lián)系電話(huà)等宣傳圖板，形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開(kāi)發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。

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