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2017房地產(chǎn)估價師《理論與方法》知識點講解
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一、房地產(chǎn)抵押的需要
房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。
房地產(chǎn)由于具有不可移動、壽命長久、保值增值、價值較大等特性，是一種良好的用于提供擔(dān)保的財產(chǎn)。為了知道合理的抵押價值，債權(quán)人一般會委托或要求債務(wù)人委托債權(quán)人信任的房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，歸納起來主要有下列5種：(史記：刪除了轉(zhuǎn)抵押估價，其實就是轉(zhuǎn)讓估價)
(1)初次抵押估價，即將沒有抵押的房地產(chǎn)抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。
(2)再次抵押估價，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估�！稉�(dān)保法》第三十五條規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”
(3)續(xù)貸抵押估價，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估�！�2013年教材變動點】
史記：本課程講義中紅色字即為2013年教材變動知識點，不再贅述。
(4)抵押期間估價，即根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格、掌握抵押價值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或市場價值、抵押價值等進行重新評估。
(5)抵押房地產(chǎn)處置估價，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣的，為折價或者拍賣、變賣提供相關(guān)價值參考依據(jù)，對該房地產(chǎn)的市場價值等進行評估。
【2009年試題】下列經(jīng)濟活動中，需要評估房地產(chǎn)抵押價值的是( )。
A.增加抵押貸款
B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進行動態(tài)監(jiān)測
C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款
D.處置抵押房地產(chǎn)
E.租賃抵押房地產(chǎn)
答案：ABC
解析：題意要求評估房地產(chǎn)抵押價值，而處置抵押房地產(chǎn)估價評估的是市場價值。增加抵押貸款是2009年教材的提法，已過時。
二、房地產(chǎn)征收征用的需要(2009、2011年考點)
國家為了公共利益的需要或者因搶險、救災(zāi)等緊急需要，不得不征收或者征用集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收和征用共同之處在于都是強制性的，都要經(jīng)過法定程序，都要給予公平補償。不同之處在于，征收主要是所有權(quán)的改變，是“強買”;征用只是使用權(quán)的改變，是“強租”。
征收和征用雖然具有強制性，但不是無償?shù)模覒?yīng)當(dāng)給予公平補償。征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)當(dāng)給予使用上的補償(補償金額相當(dāng)于租金)，如果房地產(chǎn)被征用后毀損、滅失的，還應(yīng)當(dāng)按照實際損失給予補償。例如，房地產(chǎn)被征用后毀損的，補償金額應(yīng)包括使用上的補償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價值之差的補償;房地產(chǎn)被征用后滅失的，補償金額應(yīng)包括使用上的補償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價值的補償。而確定上述征收、征用的補償，就需要房地產(chǎn)估價提供依據(jù)。例如，《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定對被征收人給予的補償包括被征收房屋價值的補償。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。具體地說，被征收人選擇貨幣補償?shù)模獙Ρ徽魇辗课莸膬r值(包含被征收的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)的價值，下同)進行評估，為確定貨幣補償金額提供依據(jù);被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，要對被征收房屋的價值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值(包含用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的建筑物及其擊用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)的價值，下同)進行評估，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價(以下簡稱產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價)提供依據(jù)，即：
產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價=被征收房屋價值-用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值
在房地產(chǎn)征收征用中不僅需要評估房地產(chǎn)價值和租金，有時還需要評估因征收征用房地產(chǎn)造成的家具、家用電器、機器設(shè)備、物資等動產(chǎn)的搬遷費、臨時安置費和停產(chǎn)停業(yè)損失。(史記：需評估被征收房屋裝飾裝修價值和附屬設(shè)施設(shè)備的情況比較普遍)
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