2016房地產估價師案例分析試題

　　李某有一處房產，其《房屋所有權證》記載的建筑面積300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權，土地使用期限至2060年9月30日。李某于 2005年2月將該房屋改為商店并經營，于2006年6月以3000元/m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產估價機構評估該房地產的抵押價值，估價結果為2300元/m2。

　　請問：

　　1.張某認為該估價結果偏低，你認為應如何解釋該估價結果的合理性?

　　2.2007年9月該房層被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月 30日，乙房地產估價機構受拆遷人委托進行拆遷估價，估價結果為2800元/m2。張某認為該估價結果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為 4000元/m2。你認為應如何解釋該估價結果的合量性?

　　答案：

　　1.(1)評估的依據(jù)為其合法用途，即住宅，而轉讓目的為商業(yè)用途，故評估結果低于轉讓價格。

　　(2)從評估目的來看，抵押價值評估需要采取謹慎原則，評估結果較為保守。

　　(3)估價時點的市場情況可能發(fā)生了變化。

　　(4)評估的是公開市場價值，與實際成交價格可能一致。

　　2.(1)估價時點不同，房地產價格可能發(fā)生了變化。

　　(2)最終拆遷補償標準由拆遷入和被拆遷入?yún)f(xié)商確定，與評估結果可能存在差異。

　　(3)住宅和商鋪的補償價格不同。

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