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2016物業(yè)管理師考點：收益性物業(yè)管理運作模式
(一)自建自管模式
在商業(yè)物業(yè)中，有些開發(fā)建設單位投資興建物業(yè)后，在即將竣工時則開始籌建班子，準備日后的經(jīng)營與管理。凡適用于自建自管的物業(yè)，首先是開發(fā)建設單位本身是唯一的業(yè)主，物業(yè)中沒有出售的部分;其次，也應該是以自用為主，只有部分出租。這樣，就不會產(chǎn)生區(qū)分所有權的問題，沒有共有部分，也甚少共同事務。再次，該類物業(yè)需要自建自管，是因為他們的經(jīng)營活動與管理服務的同步性極強，管理服務中的微小失誤，都可能導致經(jīng)營活動的損失，如在酒店中，服務員的粗心或清潔工的魯莽，都可能使顧客中止消費。
所以，該類型的物業(yè)多為酒店物業(yè)，尤其對小型、低檔次的酒店物業(yè)比較適用。而對于四星級或五星級的酒店，則最好按現(xiàn)代管理理論的要求，實行所有權與經(jīng)營權分離，委托專業(yè)的酒店管理公司進行經(jīng)營管理。目前，國內外都有一批專門從事酒店管理的品牌公司，例如美國的希爾頓酒店公司、假日酒店管理集團公司、喜來登飯店公司，香港的新世界酒店管理集團，廣州珠江物業(yè)酒店管理公司等，在管理國內一些星級酒店過程中都有良好的業(yè)績。由香港新世界酒店管理集團管理的廣州中國大酒店，是國內首批評定的五星級酒店，于1983年12月試業(yè)，至1993年就完全償還了外商投資的本息，經(jīng)濟效益居全國酒店之首。
(二)自營與專業(yè)物業(yè)管理相結合的模式
這種模式是由開發(fā)建設單位負責商業(yè)物業(yè)的出租經(jīng)營和產(chǎn)權產(chǎn)籍管理，而聘請專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)提供日常管理與服務。一些大機構投資興建的商務樓常用這種模式，建成后部分樓層作為機構總部辦公用，其余部分用于出租經(jīng)營，但又對鄰居(承租人)的選擇比較慎重。另外，有些零售中心和批發(fā)中心，開發(fā)建設單位掌握了較多的租賃客源，為降低出租經(jīng)營成本，也采用這種方式。
(三)委托經(jīng)營模式
由開發(fā)建設單位把建成的商業(yè)物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)，承擔出租經(jīng)營和日常管理服務工作。這種狀況，主要是我國目前的物業(yè)管理企業(yè)，絕大部分為開發(fā)建設單位屬下的子公司，物業(yè)建成后，開發(fā)建設單位“順理成章”地交給子公司進行經(jīng)營管理。
這種模式要求受委托的物業(yè)管理企業(yè)有一定的商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗，如果缺乏這種經(jīng)驗，一般都會在開業(yè)時聘請一些水平較高的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)擔任顧問工作。
也有些開發(fā)建設單位把出租經(jīng)營業(yè)務委托給房地產(chǎn)代理公司，這樣，可以充分利用代理商的營銷經(jīng)驗和租戶網(wǎng)絡，較快地完成物業(yè)租賃工作，取得較好的經(jīng)濟效益。
目前的商業(yè)物業(yè)大部分都是委托經(jīng)營型的，因此，研究該類型的物業(yè)管理，自然就成為商業(yè)物業(yè)管理的重點。商業(yè)物業(yè)管理工作中的每一部分，都應以滿足當前的承租人需要和吸引新的承租人為中心。
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