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2016年注冊稅務師考點之征收管理（含例題）
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一、申報納稅程序
納稅人應自轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務機關辦理納稅申報。
納稅人因經(jīng)常發(fā)生轉讓房地產(chǎn)行為而難以在每次轉讓后申報的，可按月或稅務機關規(guī)定期限繳納。
申報時提供的證件和資料：(P392)
【典型例題-2011年考題單選】
納稅人轉讓因國家建設需要依法征用的房地產(chǎn)而得到經(jīng)濟補償，應到房地產(chǎn)所在地主管稅務機關備案的期限是簽訂房地產(chǎn)轉讓合同之日起( )日內(nèi)。
A.5
B.7
C.10
D.15
『正確答案』B
『答案解析』納稅人發(fā)生下列轉讓行為的，還應從簽訂房地產(chǎn)轉讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務機關備案：(1)因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，納稅人因此而得到經(jīng)濟補償?shù)?(2)因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓其房地產(chǎn)的;(3)轉讓原自用住房的。
二、納稅時間和繳納方法
1.一次性交割付清價款：辦理過戶登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部稅款。
2.分期收款方式轉讓：合同規(guī)定的收款日確定，按比例計算每次稅額，每次收款后數(shù)日內(nèi)繳納。
3.全部竣工前轉讓：預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。
三、納稅地點：土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的稅務機關負責征收。即房地產(chǎn)的坐落地。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理
(一)土地增值稅的清算受理：
1.符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：(滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù))
(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;
(2)整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;
(3)直接轉讓土地使用權的。
2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：(在納稅人收到清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù))
(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(2013年單選題考點)
(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;
(4)省稅務機關規(guī)定的其他情況。
(二)土地增值稅清算時相關問題的處理：
1.土地增值稅清算時收入的確認
已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
2.質(zhì)量保證金的扣除
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金。質(zhì)量保證金開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。
4.逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。
5.契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。
6.拆遷安置費的扣除，按以下規(guī)定處理：
(1)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按(國稅發(fā)[2006]187號)第三條第(一)款規(guī)定確認收入(即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;或由主管稅務機關參照當?shù)禺斈�、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定)，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
(2)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第(一)款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
(3)貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。
7. 預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。
(三)清算審核方法
1.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：
�、侔幢酒髽I(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;
�、谟芍鞴芏悇諜C關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
3.其他：
(1)扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產(chǎn)有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
(2)與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：
A.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;
B.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;
C.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
(3)銷售已裝修的房屋的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
4.在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
【典型例題1-2011年考題多選】
下列稅務處理中，符合土地增值稅清算制度規(guī)定的有( )。
A.納稅人清算補繳的土地增值稅，不加收滯納金
B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費，不得扣除
C.回遷戶支付給房地產(chǎn)企業(yè)的補價，應作為當期的收入
D.對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應保持一致
E.對于應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù)
『正確答案』ABDE
『答案解析』選項C，回遷戶支付給房地產(chǎn)企業(yè)的補價，應抵減本項目拆遷補償費。
【典型例題2-2012年考題多選】
下列關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的說法，正確的有( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費可以扣除
B.對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，清算方式應保持一致
C.貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費用不得超過房屋原值的10%
E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除
『正確答案』BCE
『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除;房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的裝修費可以作為開發(fā)成本扣除。
【典型例題3-P403】
某房地產(chǎn)開發(fā)公司2009年開發(fā)商品房對外出售，具體情況如下(公司營業(yè)稅稅率5%、城市維護建設稅稅率7%、教育費附加征收率3%、印花稅稅率0.5‰(已記入公司“管理費用”中)、企業(yè)所得稅稅率25%)
1.按轉讓產(chǎn)權合同取得收入4 000萬元;
2.支付取得土地使用權的金額800萬元;
3.開發(fā)成本費用1 500萬元;
4.開發(fā)費用250萬元(當?shù)卣?guī)定開發(fā)費用的扣除比例為10%)。
公司計算應繳納的有關稅金如下：
(1)應繳納營業(yè)稅=4 000×5%=200(萬元)
(2)應繳納城市維護建設稅=200×7%=14(萬元)
(3)應繳納教育費附加=200×3%=6(萬元)
(4)應繳納印花稅=4 000×0.5‰=2(萬元)
(5)應繳納土地增值稅：
�、倏鄢椖拷痤~=800+1500+250+222+(800+1500)×20%=3 232(萬元)
�、谠鲋殿~=4 000-3232=768(萬元)
③增值率=768÷3232×100%≈24%
�、軕U納土地增值稅=768×30%-3232×0=230.4(萬元)
(6)應繳納企業(yè)所得稅=(4 000-3 232-230.4)×25%=134.40(萬元)
要求：
1.根據(jù)上述核算資料，分析公司計算應繳納的各種稅費是否正確?錯在何處?
2.核定該公司應繳納的各種稅費是多少?
『正確答案』
1.公司自行計算應繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅正確，土地增值稅、企業(yè)所得稅錯誤。
(1)計算土地增值額時，其開發(fā)費用應按照當?shù)卣?guī)定的比例計算扣除，而企業(yè)按照實際數(shù)扣除。
(2)按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納的印花稅，應記入其“管理費用”賬戶中，計算土地增值額時不再單獨扣除。如果轉讓時印花稅未記入其“管理費用”，可做扣除。
(3)公司在計算企業(yè)所得稅時，扣除金額中含有計算土地增值額時的加計扣除金額，加計扣除金額允許作為計算土地增值額時的扣除數(shù)，企業(yè)所得稅的扣除項目中沒有該項規(guī)定。
2.核定應繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅如下：
�、倏鄢椖拷痤~=800+1500+(800+1500)×10%+220+(800+1500)×20%=3210(萬元)
�、谠鲋殿~=4000-3210=790(萬元)
�、墼鲋德�=790÷3 210×100%≈25%
④應繳納土地增值稅=790×30%-3210×0=237(萬元)
(2)企業(yè)所得稅：
�、賾{稅所得額=4000-800-1500-250-220-237=993(萬元)
�、趹U納企業(yè)所得稅=993×25%=248.25(萬元)
【典型例題4-2013年考題節(jié)選】
位于某市區(qū)的甲房地產(chǎn)開發(fā)公司，2012年度開發(fā)建設辦公樓一棟，12月20日與本市乙企業(yè)簽訂了一份購銷合同，將辦公樓銷售給乙企業(yè)，銷售金額共計3000萬元。 合同載明，乙企業(yè)向甲房地產(chǎn)開發(fā)公司支付貨幣資金2500萬元，另將一塊未作任何開發(fā)的土地的使用權作價500萬元轉讓給甲房地產(chǎn)開發(fā)公司，并簽署產(chǎn)權轉移書據(jù)。
甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)該辦公樓支付土地價款800萬元、契稅40萬元、房地產(chǎn)開發(fā)成本360萬元，開發(fā)過程中發(fā)生管理費用120萬元(包括業(yè)務招待費50萬元，未包括印花稅)、銷售費用200萬元、財務費用150萬元(屬于向其他企業(yè)借款支付的年利息，約定利率10%，銀行同期利率6%)。“營業(yè)外支出”賬戶記載金額160萬元。
乙企業(yè)轉讓給甲房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地使用權為抵債取得，抵債時作價300萬元并發(fā)生相關稅費10萬元。
(注：當?shù)卣_定房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為8%)
根據(jù)上述資料，回答下列問題：
1.2012年甲公司計算土地增值稅時的“準予扣除項目”合計( )萬元。
A.1605
B.1689.8
C.1701
D.1702.5
2.2012年甲公司應繳納土地增值稅( )萬元
A.433.88
B.434.55
C.439.59
D.477.75
3.2012年乙企業(yè)應繳納土地增值稅( )萬元。
A.55.44
B.55.55
C.59.94
D.60.05
4.2012年甲公司實現(xiàn)的會計利潤是( )萬元。
A.568.7
B.570.45
C.608.7
D.610.45
5.2012年甲公司應繳納企業(yè)所得稅( )萬元。
A.160.49
B.164.4
C.165.93
D.171.37
『答案解析』
1.『正確答案』C
『答案解析』取得土地使用權所支付的金額=800+40=840(萬元)，開發(fā)成本為360萬元，開發(fā)費用=(840+360)×8%=96(萬元)，稅金=3000×5%×(1+7%+3%)=165(萬元)，加計扣除=(840+360)×20%=240�？鄢椖亢嫌�=840+360+96+165+240=1701(萬元)
2.『正確答案』B
『答案解析』增值額=3000-1701=1299(萬元)，增值率=1299/1701×100%=76.37%，應繳納土地增值稅=1299×40%-1701×5%=434.55(萬元)
3.『正確答案』A
『答案解析』扣除項目合計=300+10+(500-300)×5%×1.1+500×0.5‰=321.25(萬元)，增值額=500-321.25=178.75(萬元)，增值率=178.75/321.25×100%=55.64%，應繳納土地增值稅=178.75×40%-321.25×5%=55.44(萬元)
4.『正確答案』A
『答案解析』會計利潤=3000-800-40-360-120-200-150-160-1.75(印花稅)-165(營業(yè)稅等)-434.55=568.7(萬元)
5.『正確答案』C
『答案解析』應納稅所得額=568.7+(50-15)(調(diào)整業(yè)務招待費)+150/10%×(10%-6%)(調(diào)整財務費用)=663.7(萬元)
應繳納企業(yè)所得稅=663.7×25%=165.93(萬元)
【總結】征稅范圍;扣除項目的確定和土地增值稅的計算;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算政策。
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